Een “vastgoedcoach” is een vastgoedmakelaar en moet ingeschreven zijn
Een zelfverklaarde “vastgoedcoach” kwalificeert als makelaar omdat hij actief panden aanbiedt en plaatsbezoeken organiseert. Het maakt niet uit of de kandidaat-koper de panden ook zelf had kunnen vinden via de website. Dat hij geen handelingen zou stellen in naam van de kandidaat-koper is evenmin relevant.
Een vastgoedmakelaar-bemiddelaar is de persoon die “voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen”. Niemand mag het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar als zelfstandige uitoefenen of die titel dragen, zonder te zijn ingeschreven op het tableau of de lijst van stagiairs (Wet van 11 februari 2013).
De heer X trad, samen met zijn managementvennootschap, op als wat hij zelf noemt “vastgoedcoach”, waarbij hij – via twee websites – begeleiding en advies verleende inzake vastgoed. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) verweet de “vastgoedcoach” dat hij activiteiten van vastgoedmakelaar-bemiddelaar uitoefende zonder over de vereiste inschrijving te beschikken, en zo een oneerlijke marktpraktijk stelde. De vastgoedcoach betwiste dat hij als vastgoedmakelaar kwalificeerde, omdat hij naar eigen zeggen enkel in eigen naam optrad, maar nooit bemiddelde.
De stakingsrechter gaf het BIV gelijk. Dat de “vastgoedcoach” geen handelingen zou stellen in naam van de kandidaat-koper was niet relevant volgens de rechter. Om als vastgoedmakelaar te kwalificeren is immers geen lastgeving of andere vorm van vertegenwoordiging nodig, maar enkel “bepalende bijstand” met het oog op het sluiten van overeenkomsten voor onroerend goed.1
Deze bijstand werd weldegelijk geleverd volgens de rechter, nu de “vastgoedcoach” actief panden aanbood en plaatsbezoeken organiseerde voor derden. Door de kandidaat-kopers actief te wijzen op het bestaan van de aanbiedingen stelt de vastgoedcoach zich op als tussenpersoon tussen kandidaat en aanbieder. Volgens de stakingsrechter maakte het niet uit of de kandidaat-koper ook zelf tot de aanbieding zou zijn kunnen komen door een advertentie op een website te zien.
De “vastgoedcoach” maakte eveneens aanspraak op een commissie (gelijkaardig aan die van vastgoedmakelaars) in geval van verkoop. De stakingsrechter oordeelde bijgevolg dat het onderscheid met een vastgoedmakelaar louter fictief is en de “vastgoedcoach” weldegelijk als vastgoedmakelaar optrad zonder de vereiste inschrijving, en beval de staking van deze activiteiten.
- 1Vz. Ondernemingsrechtbank Antwerpen, 15 november 2023, A/23/2247, onuitg.
