WORG worden groot!
In 2024 heeft de Vlaamse regering meer dan honderd gebieden definitief als watergevoelige openruimtegebieden (“WORG”) aangeduid. In het Regeerakkoord 2024-2029 wordt bovendien aangekondigd dat er nog bijkomende WORG zullen worden aangeduid. Die aanduiding heeft verregaande juridische gevolgen: verder bouwen in WORG is in beginsel niet mogelijk.
WORG worden aangeduid als WORG omdat in deze gebieden een conflict bestaat tussen de verdere realisatie van de bestemming en de belangen van het watersysteem. Met andere woorden: het verder ontwikkelen (verharden) van deze gebieden zou het goede functioneren van het watersysteem in het gedrang brengen. WORG waren vaak reeds aangeduid als signaalgebied in de periode 2014-2017. Voor een groot aantal signaalgebieden werd eerder reeds een vervolgtraject goedgekeurd door de Vlaamse regering, waarin delen van signaalgebieden aangeduid werden als te herbestemmen. Deze te herbestemmen delen van de signaalgebieden zijn zones met “bouwvrije opgave”. Voor de zones met bouwvrije opgave legt een omzendbrief uit dat daar in principe steeds een negatieve watertoets zal voorliggen, omdat in deze gebieden de overstromingsrisico’s te groot zijn om een verdere ontwikkeling toe te staan. De Vlaamse regering acht het daar dus wenselijk een bouwstop in te voeren in afwachting van een herbestemming. Die bouwstop volgt echter louter uit een omzendbrief, wat er in de praktijk al eens toe durft te leiden dat er toch vergunningen voor deze gebieden verleend worden (zie een parlementaire vraag daarover). Zulks hoeft ook niet te verbazen. Zoals de Raad voor Vergunningsbetwistingen terzake reeds bevestigde vermag het beleid, zoals desgevallend vervat in een omzendbrief, er niet toe leiden dat een perceel in geen enkel opzicht of onder geen enkele voorwaarde meer voor bebouw in aanmerking kan komen. Het gemotiveerd afwijken van de zgn. “bouwvrije opgave” blijft dus mogelijk.
Voor een sluitende en afdwingbare bouwstop in de signaalgebieden met bouwvrije opgave is dus een stevigere basis nodig: een herbestemming. Dergelijke herbestemming zou kunnen gebeuren door middel van het aannemen van een ruimtelijk uitvoeringsplan (“RUP”). Het aannemen van zulke plannen blijkt echter lang aan te slepen. In plaats van het aannemen van een RUP, kan het gebied echter ook herbestemd worden door het gebied aan te duiden als WORG. De Vlaamse regering heeft dat nu massaal gedaan en heeft in het Regeerakkoord 2024-2029 aangekondigd nog bijkomende WORG aan te duiden.
Gevolgen van de aanduiding als WORG
De gevolgen van de aanduiding als WORG hoeven niet te verrassen, nu het in deze gebieden eerder ook al moeilijk was verder te verharden. Door de aanduiding als WORG wordt dat nu decretaal verankerd. In WORG zijn slechts enkele limitatief opgesomde handelingen nog mogelijk, onder strikte voorwaarden. Het gaat o.a. om het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur zoals sanitaire gebouwen of schuilplaatsen, gelet op de sociale, educatieve of recreatieve functie van het gebied of gericht op het gebruik van het gebied voor landbouw of hobbylandbouw. In geen geval zal er dus nog grootschalige ontwikkeling kunnen plaatsvinden.
Aangezien de aanduiding louter cartografisch gebeurt, kunnen er geen bijkomende, WORG-specifieke stedenbouwkundige voorschriften worden geformuleerd per aanduiding. De regels zijn dus voor elke WORG gelijk. In dat opzicht blijkt evenmin mogelijk om bijvoorbeeld naar aanleiding van reacties tijdens een openbaar onderzoek of de resultaten van de milieueffectrapportage tijdens de procedure tot aanduiding als WORG, nog andere zaken aan te passen dan de contouren van het WORG.
Behalve de concrete bouwbeperkingen waartoe de WORG-aanduiding aanleiding geeft, zijn er nog een aantal andere vermeldenswaardige gevolgen. Zo heeft de WORG-aanduiding tot gevolg dat de onbebouwde delen van een niet-vervallen verkavelingsvergunning vervallen. De aanduiding heft ook de voordien geldende bestemming, zoals vastgelegd in het geldende plan van aanleg of RUP, op. Zulks heeft tot gevolg dat ten aanzien van eventuele bestaande bebouwing in het WORG de zonevreemde basisrechten van toepassing zijn. Een later RUP kan geen andere of ruimere bebouwing toelaten dan de bebouwing toegelaten onder de aanduiding als WORG.
Tot slot geldt dat de afwijkingsbepalingen vermeld in titel IV, hoofdstuk 4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in WORG van toepassing blijven. Handelingen van algemeen belang zijn er bijvoorbeeld dus nog wel mogelijk (mits naleving van de voorwaarden uit de betrokken afwijkingsbepaling).
Procedure tot aanduiding als WORG
De aanduiding als WORG start met de voorlopige aanduiding door de Vlaamse regering. Op dat moment kan reeds een advies voorliggen van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar het watergevoelig openruimtegebied gelegen is.
Vervolgens wordt een openbaar onderzoek georganiseerd door de betrokken gemeentes. De eigenaars van de percelen die geheel of gedeeltelijk binnen de voorlopige aanduiding liggen, worden hiervan op de hoogte gebracht. In het kader van het openbaar onderzoek kunnen reacties ingediend worden en zal er advies ingewonnen worden bij verschillende instanties. Na het openbaar onderzoek en adviesronde formuleert de Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid een voorstel tot definitieve aanduiding als WORG, rekening houdend met de ontvangen adviezen en reacties. Het is dan aan de Vlaamse regering om het WORG definitief aan te duiden. De aanduiding heeft uitwerking veertien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.
De procedure tot aanduiding van de WORG is tevens onderworpen aan de plan-m.e.r.-plicht. Voor 185 gebieden werd een gebundeld plan-MER opgemaakt.
In het Regeerakkoord 2024-2029 heeft de Vlaamse regering aangegeven de procedure tot aanduiding als WORG verder te willen vereenvoudigen. Er zijn ons op heden echter nog geen initiatieven daartoe gekend.
Wat te doen in geval een eigenaar te maken krijgt met een definitieve WORG-aanduiding?
De WORG-regelgeving voorziet in een vergoeding voor eigenaars die zich geconfronteerd zien met de aanduiding als WORG van hun grond, aan dezelfde voorwaarden en modaliteiten als deze voor de planschadevergoeding. De planschadevergoeding wordt geregeld in het Instrumentendecreet van 26 mei 2023. Onder het Instrumentendecreet is o.a. de watertoets een objectieve factor bij het bepalen van de eigenaarsvergoeding. De watergevoeligheid van het gebied voor de aanduiding als WORG zal dus wel een invloed hebben op de waarde van de vergoeding.
Het recht om de vergoeding te vorderen vervalt twee jaar nadat de aanduiding als WORG in werking trad (i.e. veertien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad).
Een besluit tot definitieve vaststelling van een WORG kan voorts aangevochten worden met een schorsings- en/of vernietigingsberoep bij de Raad van State binnen de zestig dagen na de bekendmaking of betekening van het besluit.
