Verkoop voor verhuur breekt koop?

In november 2022 kocht een particuliere koper een penthouse met parkeerplaatsen in een nieuw te bouwen appartementencomplex (genaamd "De Hoge") in Capelle aan den IJssel. Deze koper sloot hiertoe een koop- en twee aannemingsovereenkomsten met de aannemer en projectontwikkelaar (Van Wijnen c.s.) voor € 1.100.000,-. Van Wijnen c.s. heeft vervolgens 65 van de in totaal 90 koopappartementen verkocht aan een investeerder die deze appartementen zou gaan verhuren. 

De koper van het penthouse vordert in deze procedure ontbinding van de met Van Wijnen c.s. gesloten koop- en aannemingsovereenkomsten. Volgens de koper voldoet het aan hem geleverde penthouse niet aan wat hij daarvan op grond van de overeenkomsten mocht verwachten.

De koper voert hiertoe aan dat hij niet wil wonen in een appartementencomplex waarvan hij verwacht dat hier sprake zal van een grote(re) doorstroming en weinig sociale cohesie in vergelijking met de situatie waarbij de 65 appartementen separaat waren verkocht aan (particuliere) kopers. De koper verwijst hiertoe naar een in opdracht van het ministerie van BZK uitgevoerd onderzoek, waaruit kort gezegd volgt dat 'vooral in de midden huur en dure huur naar verhouding de meeste verhuizingen plaatsvinden'. De appartementen in De Hoge kwalificeren als dure huur.

De koopovereenkomst vermeldt kort gezegd dat het project bestaat uit '90 koopwoningen verdeeld over 65 appartementen in Gebouw De Hoge en 25 appartementen in gebouw De Lage'. De aannemingsovereenkomst vermeldt kort gezegd "het Project (…) bestaande uit (…) De Hoge – 65 appartementen en De Lage – 25 appartementen in de koopsector (…)". Ook de verkoopbrochure vermeldt meermaals dat De Hoge 'luxe koopappartementen' bevat. 

Van Wijnen c.s. voeren aan dat de verkoopbrochure een disclaimer bevat en geen concrete afspraken of garantie dat er alleen koopappartementen in De Hoge zouden worden gerealiseerd. Verder voert Van Wijnen c.s. aan dat de 65 appartementen ook ná verkoop aan de investeerder strikt genomen nog koopappartementen zijn, en er dus geen sprake is van een tekortkoming.

De rechtbank overweegt dat het feit dat de verkoopbrochure een disclaimer bevat, niet wegneemt dat deze verwachtingen wekt bij potentiële kopers. Daarnaast bevestigen de koop- en aannemingsovereenkomsten volgens de rechtbank de verwachting van deze koper dat De Hoge uitsluitend koopappartementen zou bevatten. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt volgens de rechtbank mee dat onder 'koopappartementen' moet worden verstaan appartementen die afzonderlijk worden verkocht aan individuele kopers die daar zelf gaan wonen. 

Volgens de rechtbank zijn de 65 appartementen die Van Wijnen c.s. aan een investeerder ten behoeve van verhuur heeft verkocht feitelijk niet meer aan te merken als koopappartementen, maar als huurappartementen. 

De rechtbank concludeert dat Van Wijnen c.s. zijn tekortgeschoten jegens de koper van het penthouse, door 'een groot deel' van de overige appartementen te verkopen aan een investeerder ten behoeve van verhuur. Het verkochte penthouse voldoet daardoor niet aan wat de koper hiervan mocht verwachten. De rechtbank wijst de vordering tot ontbinding van de koper toe en veroordeelt Van Wijnen c.s. in de proceskosten.

Dit roept de vraag op wanneer er sprake is van de verkoop van 'een groot deel' voor de verhuur. In casu ging het om de verkoop van twee derde deel van de koopappartementen voor verhuur. De rechtbank lijkt als uitgangspunt te nemen dat de drempel wordt overschreden als 'het merendeel' van de koopappartementen wordt verkocht ten behoeve van verhuur.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat er voor (grootschalige) verkoop ten behoeve van verhuur minder ruimte kan zijn wanneer de projectomschrijving uitgaat van een nieuwbouwcomplex met uitsluitend koopappartementen. Een minder specifieke projectomschrijving in de koop- en aannemingsovereenkomst en verkoopbrochure had de projectontwikkelaar meer ruimte kunnen bieden voor verkoop voor verhuur.