Nieuw Vlaams decreet over het vervreemden van onroerende domeingoederen en het vestigen en vervreemden van zakelijke rechten van toepassing vanaf 1 juni 2024 bij publieke vastgoedtransacties

Context van het decreet 2024

Zuivere publieke vastgoedtransacties, zoals een “zuivere” koop / verkoop, zijn in beginsel van de regelgeving overheidsopdrachten uitgesloten. Het gegeven dat de regelgeving overheidsopdrachten niet moet worden toegepast betekent echter niet dat dergelijke vastgoedtransacties zondermeer kunnen plaatsvinden. In ieder geval vinden het gelijkheids- en transparantiebeginsel toepassing op deze transacties, zoals in recente jaren toch sterk geëxpliciteerd in de rechtspraak, en opgenomen in specifieke regelgeving via codificatie. 

In artikel 293 van het Decreet Lokaal Bestuur (DLB) van 22 december 2017 heeft de Vlaamse decreetgever een eerste stap gezet om lokale besturen bepaalde transparantie- en bevragingsverplichtingen bij decreet op te leggen wanneer zij hun onroerende goederen vervreemden:

“onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan”.

Dit artikel voorziet in een duidelijke rechtsgrond waaronder lokale besturen decretaal verplicht zijn hun onroerende goederen te vervreemden bij wijze van openbare verkoop, of onderhandse verkoop mits inachtneming van de principes van transparantie, gelijkheid, mededinging en publiciteit, zodat alle mogelijke geïnteresseerde kopers de kans kunnen krijgen om mee te dingen. 

Bij omzendbrief KB/ABB 2019/3 werd verduidelijkt dat er “alleen om redenen van algemeen belang aanvaard wordt dat transacties zonder concurrentie verlopen, het bestuur moet dit voldoende motiveren”. Voor wat betreft transacties met onroerende goederen van lokale besturen, lijkt aldus de interpretatie van het Hof van Justitie te zijn gevolgd, waarbij de vrij stringente drempel van ‘dwingende redenen van algemeen belang’ als uitzonderingsgrond op het principe van de openbaarmaking van de transactie geldt.

De Vlaamse decreetgever heeft bij decreet van 30 november 2018 de voormelde principes van transparantie en eerlijke mededinging ook voor de onroerende domeingoederen en zakelijke rechten van het Gewest en de Gemeenschap onderworpen aan verplichte bekendmaking[2].

Echter bestond er voor de Vlaamse entiteiten en overheidsinstanties geen specifiek regelgevend kader, en moest daar toepassing gemaakt worden van de basisverplichtingen van transparantie en eerlijke mededinging zoals ontwikkeld in de Europese en Belgische rechtspraak. 

Het decreet van 8 maart 2024 diende ertoe ook voor deze overheidsinstanties een duidelijk(er) regelgevend kader te creëren, en te voorzien in een uitdrukkelijke rechtsgrond voor de toepassing van deze principes van transparantie en eerlijke mededinging.

Impact van het decreet 2024

Artikel 2 van het Decreet van 8 maart 2024 breidt de verplichting tot openbaarmaking van een voorgenomen vastgoedtransactie door passende en evenredige publiciteitsmaatregelen uit, door deze expliciet van toepassing te maken op alle Vlaamse overheidsinstanties.

“Vlaamse overheidsinstantie” wordt daarbij ruim geïnterpreteerd als “alle instanties die opgericht of erkend zijn door de Vlaamse overheid, die belast zijn met een openbare dienst en daarvan hun werking door de Vlaamse overheid bepaald en/of gecontroleerd wordt.[3]”

Wat gezien kan worden als gepaste publiciteit zal afhangen van de concrete context van de transactie. Hierbij kan de nuance worden gemaakt dat een openbare verkoop geenszins automatisch verplicht is, maar dat bijvoorbeeld een marktbevraging, of een publieke bekendmaking via een officieel kanaal ook gepast kunnen zijn. 

De overige bepalingen van het decreet van 8 maart 2024, zoals de bevoegdheidsregeling van artikel 3, en de rapporteringsplicht aan het Vlaamse parlement, gelden voor deze entiteiten als autonome instanties niet.

Voorts werd de verplichting om eigenaars van aanpalende percelen (aan het te vervreemden onroerende goed) eerst aan te schrijven per aangetekende brief om ze te informeren van de voorgenomen transactie voortaan geschrapt. Een overheidsinstantie kan echter steeds uit eigen beweging besluiten eigenaars van aanpalende percelen aan te schrijven bij toepassing van de voormelde verplichting om in passende en evenredige publiciteitsmaatregelen te voorzien[4]. Echter, dit bevestigt alvast dat er geen “recht” ter zake kan geclaimd worden door de aanpalende eigenaars.

Het blijft – bij uitzondering – nog steeds mogelijk om alsnog over te gaan tot een rechtstreekse onderhandse transactie, in drie gevallen: 
 

1. de geschatte waarde van het te vervreemden onroerend goed of de volledige looptijd van het zakelijk recht ligt lager dan 37.500 euro;
2. De transactie vindt plaats ter verwezenlijking van doelstellingen van algemeen belang;
3. De transactie zou redelijkerwijs kunnen aangenomen worden de economische en financiële belangen van de betrokken Vlaamse overheid ernstig te kunnen schaden.

Een onderhandse rechtstreekse transactie zonder transparante mededinging blijft aldus de uitzondering De kleine waarde van het onroerende goed kan de onderhandse verkoop rechtvaardigen, maar de parlementaire voorbereiding  ijkt toch wat verstrenging in te houden nu nog steeds vereist wordt dat motieven aangeven waarom er in deze geen noodzaak is aan mededinging, omdat er bijvoorbeeld geen (andere) geïnteresseerde kopers zijn. 

Een onderhandse verkoop is ook mogelijk wanneer er een “doelstelling van algemeen belang” bestaat. Deze bewoording behelst een beperkt nuanceverschil tegenover het DLB, dat spreekt van “redenen van algemeen belang”. De vraag kan worden gesteld of het verdedigbaar zou zijn dat een Vlaamse overheidsinstelling een onderhandse vastgoedtransactie aangaat, wanneer de verkoop kadert binnen haar eigen doelstellingen van algemeen belang. De parlementaire voorbereiding is vrij helder, en geeft aan dat deze “doelstellingen van algemeen belang” breed moeten worden geïnterpreteerd. Dat is misschien de grootste nieuwigheid van het decreet. Daarbij worden de voorbeelden gegeven van “onderwijs, cultuur en economische ontwikkeling”. De rechtspraak van het Hof van Justitie[5] kan voor de interpretatie van deze doelstellingen als een kader dienen voor de soort motieven die de transactie kunnen rechtvaardigen. Louter privatieve belangen worden daarbij niet aanvaard, en bij de motivering van de onderhandse transactie omwille van redenen van algemeen belang, dienen ook steeds het proportionaliteitsbeginsel en het geschiktheidsbeginsel te worden nageleefd. De parlementaire voorbereiding verduidelijkt daarbij dat “door de verkoop zonder mededinging het nagestreefde doel effectief kan worden bereikt en dat hetzelfde doel niet op een minder ingrijpende manier (via mededinging) kan worden gerealiseerd. 

Tot slot is het mogelijk dat de toepassing van de bepalingen inzake publiciteitsmaatregelen zouden ingaan tegen de financiële en economische belangen van de Vlaamse overheidsinstanties, en dus de finaliteit van deze bepalingen in het gedrang zouden brengen, namelijk het verkrijgen van een goede prijs. Niet evident aan te tonen, maar wel een duidelijke rechtsgrond.

Besluit

Vanaf 1 juni 2024 zal elke Vlaamse overheidsinstelling rekening moeten houden met de transparantie- en bevragingsverplichtingen zoals opgenomen in het decreet van 8 maart 2024, dat in een uitdrukkelijke decretale basis voorziet en de verplichting oplegt tot het nemen van ‘gepaste publiciteitsmaatregelen’, waarvan echter kan worden afgeweken onder andere door gegronde motivering op basis van redenen gelinkt aan de doelstellingen van algemeen belang waarmee deze entiteiten zijn belast. 

Ongetwijfeld is het afwachten op nieuwe rechtspraak in dit verband…To be continued…

[1] Artikel 2 van het Decreet van 8 maart 2024, BS 29 maart 2024

[2] Artikel 4, Decreet van 30 november 2018, BS 24 december 2018

[3] Vlaamse parlement, Ontwerp van decreet 1943 (2023-2024) nr.1

[4] Vlaamse parlement, Ontwerp van decreet 1943 (2023-2024) nr.1

[5] Dwingende redenen van algemeen belang in de rechtspraak van het Hof van Justitie: : consumentenbescherming, bescherming van werknemers, fraudebestrijding, milieubescherming en bescherming/ handhaving van de maatschappelijke orde, staatsveiligheid, handhaving van het financiële evenwicht van het socialezekerheidsstelsel, eerlijkheid van handelstransacties, dierengezondheid, intellectuele eigendom, behoud van het nationaal historisch en artistiek erfgoed en doelstellingen van het sociaal beleid en het cultuurbeleid