Nieuw ROZ-model voor de verhuur van 290-bedrijfsruimte
Na ruim 10 jaar heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe versie van de model huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte met bijbehorende algemene bepalingen vastgesteld. In de Nederlandse huursector wordt dit model veelvuldig gebruikt bij de (ver)huur van onder meer winkels en horeca en zijn zij veelal het startpunt van de onderhandelingen tussen verhuurder en huurder.
Het nieuwe model voor 290-bedrijfsruimte bevat, naast tekstuele wijzigingen ter verduidelijking, aanvullende en/of gewijzigde bepalingen die rekening houden met maatschappelijke ontwikkelingen, wetswijzigingen en rechterlijke uitspraken. In deze blog worden op hoofdlijnen enkele wijzigingen ten opzichte van het vorige model uit 2012 besproken.
Voor een volledige bespreking van de wijzigingen ten opzichte van het vorige model uit 2012 verwijzen wij naar het artikel van B.N. Cammelbeeck en M.A.C. Blom genaamd "Nieuw ROZ-model voor de verhuur van 290-bedrijfsruimte" in TvHB 2023/2.
Dit blog is van de hand van de Real Estate Transaction Group van Stibbe.
Duurzaamheid/Green Lease
In tegenstelling tot het vorige model uit 2012 bevat het nieuwe model voor 290-bedrijfsruimte een uitgebreide regeling over verduurzaming. Uitgangspunt daarbij is dat partijen op voorhand duurzaamheidsmaatregelen afspreken. Energiebesparende maatregelen die objectief bezien binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden dienen door en voor rekening van huurder te worden uitgevoerd, tenzij het maatregelen betreffen aan het casco of casco-plus. Verder is geanticipeerd op een toekomstige minimum energielabel verplichting voor 290-bedrijfsruimte (zoals sinds 1 januari 2023 wel al voor kantoorruimte geldt, zie hierover onze eerdere blog). Maatregelen om tijdig te beschikken over het vereiste energielabel dienen eveneens door en voor rekening van huurder te worden uitgevoerd, tenzij het maatregelen betreffen aan het casco of casco-plus. Voor partijen geldt bovendien een verplichting om in overleg te treden over het eventuele gevolg van door verhuurder getroffen energiebesparende maatregelen voor de huurprijs, rekening houdend met het mogelijke voordeel dat huurder geniet in de vorm van lagere energielasten.
Voor veranderingen en toevoegingen die huurder wil uitvoeren ten behoeve van deze energiebesparende maatregelen zal verhuurder in redelijkheid geen toestemming mogen weigeren. Huurder dient op zijn beurt zijn medewerking te verlenen aan energiebesparende maatregelen die verhuurder wil uitvoeren, ook indien dit een gevolg heeft voor de aard, omvang en kosten van de door verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten. Werkzaamheden die hiermee verband houden leveren bovendien geen gebrek op en huurder heeft in verband met deze werkzaamheden geen recht op huurprijsvermindering, vermindering van enige andere betalingsverplichting, gehele of gedeeltelijke ontbinding of schadevergoeding. Vanuit het oogpunt van huurder gaat dit onder omstandigheden wel wat ver. Immers, het is goed mogelijk dat de (uitvoering van) deze energiebesparende werkzaamheden het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot (al of niet tijdelijk) wezenlijk beperken.
Overheidsmaatregelen
Naar aanleiding van de coronacrisis en het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) van de Hoge Raad (zie hierover onze eerdere blog) bepaalt het nieuwe model voor 290-ruimte dat partijen in overleg zullen treden wanneer huurder nadeel ondervindt omdat het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot wezenlijk wordt beperkt als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zolang partijen echter geen andere afspraken hebben gemaakt, blijft de betalingsverplichting van huurder uit hoofde van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand. Wij verwachten dat deze nieuwe bepaling veelal onderdeel zal zijn van de onderhandelingen. Indien een huurder deze bepaling ongewijzigd zou accepteren, dan is zijn positie bijv. in geval van een nieuwe lockdown als gevolg van een nieuwe coronagolf of een andere toekomstige pandemie niet erg sterk. Huurders doen er dan ook verstandig aan om zo concreet mogelijke afspraken te maken voor het geval zij mogelijk nadeel zullen ondervinden als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen.
Casco-plus
Uitgangspunt is dat het gehuurde als 'casco' wordt verhuurd. Het nieuwe model voor 290-bedrijfsruimte biedt ruimte om een 'casco-plus' verhuur overeen te komen, waarin de 'plus' kan worden ingevuld. Oftewel, de zaken die naast het 'casco' onderdeel uitmaken van het gehuurde, zoals bijv. specifieke voorzieningen of installaties. In geval partijen een casco-plus verhuur wensen overeen te komen, doen zij er verstandig aan rekening te houden met de gevolgen voor onder meer: (a) de onderhoudsverdeling tussen partijen, (b) de opleveringsverplichting bij het einde van de huur en (c) de kostenverdeling voor energiebesparende maatregelen.
Verontreiniging
In het nieuwe model voor 290-bedrijfsruimte is een bepaling opgenomen dat naast het onderwerp van asbest ook het onderwerp van verontreiniging bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de orde stelt. Daarbij geldt als uitgangspunt de geldende wetgeving ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst. Indien kans bestaat dat in, op of aan het gehuurde een verontreiniging aanwezig is ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst of in verband met de bedrijfsactiviteiten van huurder een verontreiniging gedurende de looptijd van de huurovereenkomst redelijkerwijs te verwachten is, is het te adviseren om nadere afspraken te maken over: (a) het eventueel uitvoeren van een onderzoek voorafgaand aan de oplevering van het gehuurde aan huurder, (b) het treffen van maatregelen voor zover op grond van dit onderzoek en geldende wetgeving noodzakelijk, (c) het eventueel uitvoeren van een onderzoek bij het einde van de huurovereenkomst en (d) het eventueel ongedaan maken van verontreiniging dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is ontstaan.
Overige wijzigingen
Het nieuwe model voor 290-bedrijfsruimte bevat verder onder meer een aangepaste regeling over openingstijden, renovatie van het gehuurde en het verzoek tot huurprijsherziening.
