Gedogen van een bouwovertreding in een dading. Hof van Cassatie zegt: nietig
Een dadingsovereenkomst waarin een partij zich ertoe verbindt om de bouwovertredingen van de contractspartij te gedogen, heeft een ongeoorloofde oorzaak. Met een dergelijke overeenkomst beogen de contractspartijen immers om een met de openbare orde strijdige toestand - de bouwovertredingen - in stand te houden. De overeenkomst is in haar geheel behept met een ongeoorloofde oorzaak en aldus nietig. Als één van de partijen zijn leveringsverbintenis niet nakomt, kan de andere partij dan ook geen schadevergoeding vorderen.
Het Hof van Cassatie heeft de voorbije maanden meerdere interessante arresten geveld over de verhouding tussen publiek en privaat recht. Op 7 mei 2020 velde het Hof niet alleen een interessant arrest over de informatieplicht van de notaris wat betreft de beschrijving van de stedenbouwkundige toestand van een onroerend goed in een basisakte, maar deed het Hof ook uitspraak over de mogelijkheid om een schadevergoeding te vorderen op grond van een dadingsovereenkomst over een bouwovertreding.
De feitelijkheden in het geschil
Uit de weergave van het arrest van het hof van beroep te Gent van 4 januari 2019 blijken volgende feiten. Eén van de contractspartijen, partij A, had een procedure voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen ingesteld tegen het project van de andere partij, partij B. A had in het verleden zelf bouwovertredingen begaan. A en B sloten een dadingsovereenkomst, waarin ze overeenkwamen dat A afstand zou doen van haar annulatieberoep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. In ruil zou B de bouwovertredingen begaan door A gedogen. Eveneens werd afgesproken dat A de werf van B zou voorzien van water en elektriciteit. Dat laatste gebeurde echter niet, waarna B een schadevergoeding vorderde wegens niet-nakoming door A van zijn contractuele leveringsplicht.
Ongeoorloofde oorzaak van een overeenkomst over een bouwovertreding
Voor een geldige overeenkomst zijn er vier vereisten: toestemming, handelingsbekwaamheid, een bepaald voorwerp en een geoorloofde oorzaak. De oorzaak van een overeenkomst bestaat volgens het Hof van Cassatie uit de determinerende beweegredenen die elke partij ertoe hebben bewogen om de overeenkomst te sluiten. Deze oorzaak is ongeoorloofd wanneer ze strijdig is met de openbare orde of dwingende wetsbepalingen.
De sanctie op de ongeoorloofdheid van de oorzaak van een overeenkomst wegens strijdigheid met een regel van openbare orde, is de absolute nietigheid van de overeenkomst.
Inbreuken op de stedenbouwwetgeving raken - volgens een algemeen aanvaard uitgangspunt in de rechtspraak - de openbare orde. Een overeenkomst waarvan de determinerende beweegreden strijdig is met de stedenbouwwetgeving, heeft dan ook een ongeoorloofde oorzaak en is absoluut nietig.
Een dadingsovereenkomst waarin partijen afspreken om bouwovertredingen te gedogen heeft volgens het hof van beroep, gevolgd door het Hof van Cassatie, het oogmerk om een met de openbare orde strijdige toestand in stand te houden. Deze overeenkomst is absoluut nietig. De vordering tot schadevergoeding wegens niet-nakoming van één van de verbintenissen uit deze overeenkomst is dan ook als ongegrond af te wijzen.
Deze visie van het Hof kan worden bijgetreden. Het gedogen van een stedenbouwkundig misdrijf verankeren in een dadingsovereenkomst kan alleen maar als het in stand houden van een met de openbare orde strijdige toestand worden beschouwd. Dat kan niet, gelet op de vereiste van een geoorloofde oorzaak.
Conclusie: de sky is niet de limit voor dadingsovereenkomsten bij bouwovertredingen Hoewel wilsautonomie één van de belangrijkste uitgangspunten is in het verbintenissenrecht, kent deze ook haar grenzen. Deze vloeien soms voort uit het stedenbouwrecht. Zo gaat bouwovertredingen gedogen in tegen de openbare orde. Een dergelijk gedogen verankeren in een overeenkomst impliceert logischerwijze dat de overeenkomst een oorzaak heeft in strijd met de openbare orde. Een dergelijke overeenkomst is absoluut nietig en niet-naleving ervan kan niet tot een schadevergoeding leiden.
