Moet de notaris de beschrijving van het onroerend goed ook aan de vergunde stedenbouwkundige plannen toetsen? Het Hof van Cassatie is (te?) streng

De bijstandsplicht van de notaris is een inspanningsverbintenis

De informatie opgevraagd en verstrekt door de notaris speelt bij vastgoedtransacties vaak een doorslaggevende rol. Op de notaris rust immers ten aanzien van alle partijen een raadgevings- en informatieplicht, die ook een opzoekings- en onderzoeksplicht omvat.

Deze plicht werd verankerd in artikel 9, § 1, derde lid van de Wet Notarisambt.

In het arrest van 7 mei 2020 verduidelijkt het Hof van Cassatie meteen dat deze verplichting een inspanningsverbintenis betreft waarvan de nakoming wordt getoetst aan de gedragswijze van een normaal zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de kennis en ervaring van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt.

Het Hof moest in deze zaak vervolgens oordelen hoe ver deze inspanningsverbintenis nu precies reikt.

De feiten van de besproken zaak

De besproken zaak heeft betrekking op twee notariële akten: de basisakte voor een appartementsgebouw en de akte tot verkoop van één van de appartementen in datzelfde appartementsgebouw. In beide notariële akten werd in de beschrijving opgenomen dat het kwestieuze appartement een toegang had tot de tuin via één van de slaapkamers. Uit de stedenbouwkundige plannen, die door de eisende partij aan de instrumenterende notaris waren overgemaakt, bleek die beschrijving evenwel niet te kloppen: in de slaapkamer was er enkel een rond raam voorzien, zonder enige toegang tot de tuin.

De eisende partij verweet daarom aan de instrumenterende notaris ‘manifeste tekortkomingen’ in het kader van zijn opzoekings- en onderzoeksverplichting, alsmede aan zijn informatieverplichting. In het bijzonder stelde de eisende partij dat instrumenterende ambtenaar een professionele fout beging door een foutieve omschrijving van het berokken goed in de basisakte van 2 februari 2006 en in de notariële akte van 15 mei 2006 op te nemen. De eisende partij stelde dan ook een aansprakelijkheidsvordering jegens de notaris in.

Het Hof van Beroep was mild voor de notaris

Het Hof van Beroep te Antwerpen volgde die argumentatie van de eisende partij evenwel niet. Het Hof oordeelde dat van een notaris, in het kader van de op hem bij toepassing van artikel 9, § 1, derde lid, Wet Notarisambt, rustende verplichtingen niet verwacht kan worden dat hij bij de beschrijving van het betrokken onroerend goed in de door hem op te stellen akten, nagaat of die in overeenstemming is met de bouwtechnische plannen zoals die stedenbouwkundig werden goedgekeurd, zelfs indien hij over die plannen beschikt. Het Hof wees er bovendien op dat de eisende partij zelf nalatig was geweest.

De eisende partij kon zich niet vinden in het voormelde arrest en stelde hiertegen (met succes) een cassatievoorziening in.

Het Hof van Cassatie fluit het Hof van Beroep terug

Het Hof van Cassatie oordeelt in zijn arrest van 7 mei 2020 dat het arrest van het Hof van Antwerpen niet naar recht is verantwoord.

Het Hof van Cassatie oordeelt m.a.w. dat de onderzoeksplicht van de notaris wel degelijk zo ver reikt dat hij zijn beschrijving van het goed bij het opstellen van aktes over het oprichten van een appartementsgebouw had moeten toetsen aan de (aan hem bezorgde) vergunde stedenbouwkundige plannen.

Bovendien preciseert het Hof van Cassatie dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de fout en de schade indien zonder de fout de schade niet had kunnen ontstaan, zoals ze zich heeft voorgedaan. Het Hof verwierp dan ook het oordeel van het Hof van Beroep dat de notaris niet aansprakelijk was omdat de partij zelf nalatig is geweest en zij bijgevolg de gevolgen van haar eigen nalatigheid dient te dragen.

Wat zijn de gevolgen voor het notariaat?

Een zeer ruime lezing van het arrest zou zelfs inhouden dat de notaris zich daadwerkelijk ter plaatse zal moeten begeven om zijn beschrijving van het goed te toetsen aan de vergunde plannen (en de daadwerkelijke bebouwing op het goed). Deze lezing lijkt ons in het licht van de op de notaris rustende inspanningsverbintenis te vergaand te zijn.

Wel zal de notaris alle beschikbare akten en stukken (bouwplannen, basisakte en andere akten die verband houden met de oprichting van een appartementsgebouw, individuele verkoopakte,…) best raadplegen om zijn beschrijving van het goed in de basisakte te controleren (en te vergelijken). Hij zal derhalve de vereiste inspanningen moeten leveren om na te gaan of zijn beschrijving van het onroerend goed wel overeenkomt met de vergunde bouwplannen. Dit is zeker het geval als, zoals in de besproken zaak, één van de partijen de vergunde bouwplannen aan hem heeft overgemaakt.

Het is thans niet helder of het Hof van Cassatie deze inspanningsverbintenis voor de notaris verder zal doortrekken (richting de ruime lezing). Het is tevens uitkijken naar het arrest van het hof van beroep te Brussel (naar waar de zaak werd doorverwezen).

In elk geval zal de notaris best (om enige aansprakelijkheid te vermijden) steeds de omgevingsvergunningen/stedenbouwkundige vergunningen (met de daarbij horende vergunde bouwplannen) bij de hand nemen (en desgevallend opvragen) om de beschrijving van het goed op te stellen.