De Wet voorkeursrecht gemeenten als ontbindende voorwaarde bij vastgoedtransacties

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) biedt gemeenten, provincies en het Rijk de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op een onroerende zaak. Het voorkeursrecht geeft de betreffende overheid het recht op eerste koop. Bij vastgoedtransacties wordt daarom standaard een ontbindende voorwaarde opgenomen dat zo'n voorkeursrecht vóór levering wordt gevestigd. In dit blog leggen wij uit waarom.

Het voorkeursrecht op grond van de Wvg

Een voorkeursrecht kan een vastgoedtransactie compliceren. De eigenaar mag de onroerende zaak namelijk niet zomaar verkopen aan de partij aan wie hij wil. Hij is in beginsel verplicht om de betreffende overheid in de gelegenheid te stellen om de onroerende zaak te verkrijgen. De overheid beslist binnen zes weken of zij de onroerende zaak wil kopen. Als de overheid de onroerende zaak wil kopen, dan vinden onderhandelingen plaats, eventueel met behulp van een door de rechter aangestelde deskundige. Als de overheid besluit de onroerende zaak niet te kopen, dan mag de eigenaar gedurende drie jaar zijn eigendom bezwaren en vervreemden aan wie hij wil. Na de verkoop of bezwaring blijft het voorkeursrecht bestaan.

Afhankelijk van de situatie heeft het voorkeursrecht een duur van drie tot tien (en bij stapeling van grondslagen wel zestien) jaar. Tegen de vestiging van een voorkeursrecht staat bestuursrechtelijke rechtsbescherming open, waar in beginsel alleen de eigenaar van de onroerende zaak een beroep op kan doen.

Een voorkeursrecht wordt op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken ingeschreven in het Kadaster. Een potentiële koper voor een onroerende zaak kan zo eenvoudig zien of een voorkeursrecht geldt. Echter, de Wvg voorziet in de mogelijkheid om op korte termijn in te grijpen in lopende vastgoedtransacties. Daardoor bestaat altijd het risico dat een voorkeursrecht vlak voor de voorgenomen datum van levering van de onroerende zaak wordt gevestigd.

Het negeren van een voorkeursrecht bij een vastgoedtransactie is geen optie. De notaris mag de overdracht van een onroerende zaak niet in strijd met de Wvg inschrijven in de openbare registers. Als de notaris dat wel doet, dan kan de overheid de nietigheid van de koopovereenkomst inroepen.

Het voorkeursrecht kan in beginsel niet worden omzeild, bijvoorbeeld door de transactie te structureren als een aandelentransactie in plaats van een activa/passiva-transactie of door middel van onherroepelijke volmachtverlening aan een andere partij om de onroerende zaak te vervreemden. De overheid kan namelijk ook de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de "kennelijke strekking afbreuk te doen" aan haar voorkeurspositie.

Ontbindende voorwaarde

Om te voorkomen dat de verkoper in de positie komt dat hij zijn leveringsverplichting niet kan nakomen, is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op te nemen. Door deze ontbindende voorwaarde hebben partijen de mogelijkheid om van de koopovereenkomst af te komen indien de transactie wordt belemmerd door een voorkeursrecht.

Het komt voor dat er een voorkeursrecht op een onroerende zaak rust, maar dat de overheid besluit om het recht niet uit te oefenen. Ook kan het voorkomen dat de overheid niet tijdig een besluit neemt hierover. In die gevallen kan de overheid niet meer de nietigheid van de koopovereenkomst inroepen.

De Omgevingswet

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet vervangt onder meer de Wvg. Onder de Omgevingswet blijft het voorkeursrechtregime in grote lijnen gelijk ten opzichte van de Wvg. De maximale duur van het voorkeursrecht onder de Omgevingswet is afhankelijk van de situatie drie tot vijf jaar.

Voorkeursrechten die zijn gevestigd onder de Wvg blijven gelden onder de Omgevingswet. De Wvg blijft gelden voor voorkeursrechtprocedures die zijn aangevangen vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, totdat deze procedures zijn afgerond. Vanaf dan is de Omgevingswet van toepassing op de voorkeursrechten.

Dit blog is van de hand van de Real Estate Transaction Group van Stibbe.