Voorlopige huurkortingen in coronatijd

An English translation of this blog can be found here

Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter een overeenkomst op vordering van een van de partijen wijzigen of zelfs ontbinden i) als sprake is van een onvoorziene omstandigheid en ii) als die onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd blijft. De rechter kan afwijken van alle bepalingen uit de huurovereenkomst. Deze bevoegdheid kan niet worden uitgesloten in de huurovereenkomst, omdat artikel 6:258 lid 1 BW van dwingend recht is (art. 6:250 BW). Contractuele uitsluiting van huurprijsvermindering, opschorting van de huur of ontbinding van de huurovereenkomst (zoals in veel ROZ-modellen het geval is) kan dus worden doorbroken.

De coronacrisis als onvoorziene omstandigheid

Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet (stilzwijgend) door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. Over het algemeen zullen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met de huidige pandemie en de (economische) gevolgen daarvan. In het D-rt Retail-vonnis (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540) achtte de voorzieningenrechter het daarom aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken:

"Het is niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau zoveel impact hebben op de bedrijfsactiviteiten die een reisbemiddelaar zoals D-rt Retail uitoefent. De economische problemen die ontstaan door de wereldwijde pandemie zijn - anders dan bij een economische crisis - niet inherent aan schommelingen in de markt waarin D-rt Retail actief is. Dat de bodemrechter zal oordelen dat een crisis van deze omvang gelet op de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen steeds geheel voor rekening moet komen van een huurder, acht de kantonrechter niet aannemelijk."

Uit deze en andere recente kortgedinguitspraken blijkt dat de coronacrisis in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid (zie ook ECLI:NL:RBAMS:2020:3508, ECLI:NL:RBAMS:2020:3494). Anders dan een economische crisis, zoals de crisis die ontstond in 2008, is de coronacrisis niet ontstaan door schommelingen in de markt waardoor de gevolgen van de coronacrisis in beginsel ook niet onder het ondernemersrisico van de huurder vallen.

Omstandigheden die leiden tot wijziging van de huurovereenkomst

Als wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vooral op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. Uit onder meer het W Hotel-vonnis (ECLI:NL:RBAMS:2020:3494) en het D-rt Retail-vonnis (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540) maken wij op dat de volgende omstandigheden in het algemeen van belang zijn:

• de maatschappelijke positie van partijen;
• de mate waarin het gebruik van het gehuurde beperkt is/was vanwege nationale en internationale overheidsmaatregelen;
• de mate waarin partijen (financieel) getroffen zijn door de coronacrisis;
• de mate waarin partijen de (financiële) gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
• de verwachtingen voor de nabije toekomst;
• de eventuele minnelijke regeling(en) die partijen over en weer eerder hebben aangeboden, maar niet zijn geaccepteerd.

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij hard is geraakt door de coronacrisis en hij spoedeisend belang heeft bij een tijdelijke huurverlaging. Zo had D-rt Retail (i.c. de huurder) haar belang bij een tijdelijke huurverlaging voldoende onderbouwd en was niet gebleken dat verhuurder de uitkomst van een bodemprocedure niet kon afwachten. De huurverlaging werd daarom toegewezen, maar wel onder de voorwaarde dat D-rt Retail binnen twee weken na het kortgedingvonnis een bodemprocedure aanhangig maakt. In het Museum Hotel-vonnis (ECLI:NL:RBAMS:2020:3508) wees de voorzieningenrechter de vordering van het Amsterdamse Museum Hotel af omdat onvoldoende duidelijk was geworden of en zo ja, welk deel van de omzetderving kon worden toegeschreven aan de coronacrisis. In dit geval leek de renovatie van het hotel in belangrijke mate debet aan de omzetderving. Hoewel de coronacrisis dus in beginsel kwalificeert als onvoorziene omstandigheid, kunnen de omstandigheden van het geval of het onvoldoende kunnen onderbouwen van de positie van huurder ertoe leiden dat de huurovereenkomst in kort geding niet in het voordeel van de huurder voorlopig wordt gewijzigd.

Wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden

Onze verwachting is dat een wijziging van de huurovereenkomst veelal zal bestaan uit het vaststellen van een tijdelijke huurprijsverlaging. Hoe hoog de huurprijsverlaging kan zijn, laat zich moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn niet goed te geven, omdat dit telkens zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Bovendien zijn er nog geen bodemuitspraken gewezen. Wel valt op dat voorzieningenrechters bereid zijn om in de retail- en horecasector in afwachting van de uitkomst in de bodemzaak de huurbetalingsverplichting in verregaande mate tijdelijk te verlagen. In het D-rt Retail-vonnis (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540) oordeelde de voorzieningenrechter dat huurder kan volstaan met de betaling van 50% van de huur over de periode 1 juni tot en met 31 december 2020. In het W Hotel-vonnis (ECLI:NL:RBAMS:2020:3494) schortte de voorzieningenrechter de huurbetalingsverplichting op voor 50% over Q2 2020, 40% over Q3 2020 en 25% over Q4 2020.

Hoewel D-rt Retail en de huurder van het W Hotel in deze vonnissen een succes hebben geboekt, kan dat succes nog uitdraaien op een pyrrusoverwinning. De bodemrechter kan namelijk anders oordelen, zodat de opgeschorte huur op een later moment met terugwerkende kracht alsnog moet worden betaald. Huurders zullen daarmee rekening moeten houden.