Vastgoedcontracten en bouwovertredingen: altijd nietig? Het Hof van Cassatie mildert.
In een kort arrest van 7 november 2019 (AR C.19.0061.N) casseerde het Hof van Cassatie een arrest van het hof van beroep te Antwerpen waarin een overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig werd verklaard. Volgens het Hof van Cassatie bestaat er geen rechterlijk automatisme om een overeenkomst, die in strijd is met een rechtsregel van openbare orde, met absolute nietigheid te sanctioneren.
1. Het hof van beroep: nietigheid is een automatisch gevolg van het ongeoorloofd voorwerp
Contracteren over stedenbouw is als dansen op een slappe koord. De wetten inzake ruimtelijke ordening raken immers de openbare orde. Een overeenkomst die een partij verplicht tot een prestatie die strijdig is met de stedenbouwregelgeving wordt geacht een ongeoorloofd voorwerp te hebben en dus (absoluut) nietig te zijn.
Ook het hof van beroep te Antwerpen was deze rechtsopvatting genegen. In zijn arrest van 25 juni 2018 stelde het hof vast dat een koper een woning met tuin en garage op plan had aangekocht. Deze woning moest conform de verleende stedenbouwkundige vergunning worden uitgevoerd. In de praktijk was er blijkbaar echter een (te groot) niveauverschil tussen de woning en de garage. Hierdoor kon de woning niet volgens de vergunde plannen worden uitgevoerd waardoor de bouwpromotor een bouwovertreding moest begaan. Gevolg: de koper eiste de nietigheid van de overeenkomst.
De bouwpromotor was het daarmee niet eens. Hij argumenteerde dat de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding geregulariseerd [kan] worden”. Uit het deskundigenverslag bleek bovendien dat het grote niveauverschil slechts 8 cm bedroeg.
Het hof van beroep was echter onverbiddelijk. Volgens het hof bracht de overeenkomst een wederrechtelijke toestand tot stand (bouwen in strijd met de stedenbouwkundige vergunning) en was het voorwerp ervan bijgevolg ongeoorloofd. Het hof had ook geen oren naar de regularisatiemogelijkheid van de bouwpromotor. De nietigheid kon volgens het hof niet door partijen worden gedekt.
2. Hof van Cassatie: de nietigheid is doelgebonden
De bouwpromotor gaf zich nog steeds niet gewonnen en stelde een cassatieberoep in tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen. De bouwpromotor was kennelijk niet ontmoedigd door de bestaande rechtspraak van het Hof van Cassatie, volgens dewelke een overeenkomst met betrekking tot een stedenbouwkundig misdrijf nietig is en geen gevolg kan hebben.
Toch blijkt de bouwpromotor aan het langste eind te trekken. In zijn arrest nuanceert het Hof van Cassatie met name de nietigheidssanctie voor overeenkomsten met een ongeoorloofd voorwerp. Volgens het Hof van Cassatie blijft de overeenkomst immers in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt (of de wet zich hiertegen verzet). Het hof van beroep te Antwerpen had dan ook rekening moeten houden met de regularisatiemogelijkheid alvorens te oordelen of er sprake is van een absolute nietigheid die niet door partijen kan gedekt worden.
Het Hof van Cassatie stelt in zijn arrest derhalve paal en perk aan het rechterlijk automatisme om aan de schending van een rechtsregel van openbare orde met absolute nietigheid te verbinden. Daarmee vormt het arrest een kentering in de rechtspraak. De nietigheid moet bijdragen tot de verwezenlijking van de doelstelling van de onderliggende geschonden regel. Een regularisatiemogelijkheid kan derhalve (weliswaar enkel voor de toekomst) toelaten om alsnog te voldoen aan de doelstelling van de onderliggende geschonden regel (de overeenstemming met de regelgeving inzake ruimtelijke ordening).
3. Laat het arrest vrij spel aan alle vastgoedcontracten met een stedenbouwkundig misdrijf tot voorwerp?
Een snelle en eenvoudige regularisatie van de bouwovertreding kan dus ook de nietigheid in een overeenkomst, die betrekking heeft op het vastgoed waarop de bouwovertreding betrekking had, regulariseren.
In casu ging het om een eerder beperkte overtreding op de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning (niveauverschil van 8 cm) die bovendien snel en eenvoudig kon geremedieerd en geregulariseerd kon worden.
De vraag blijft uiteraard hoe rekbaar deze doelgebondenheid zal zijn. Dit zal geval per geval moeten worden bekeken en een afweging vergen tussen de doelstelling van de onderliggende miskende rechtsregel en de mogelijkheid om deze nietigheid te dekken (regulariseerbaarheid van de kwestieuze bouwovertreding).
