Update FAQ: Gevolgen van het Didam-arrest voor de verkoop van onroerende zaken door overheden
Op 18 maart 2022 heeft de Rechtbank Midden-Nederland zich uitgelaten over de vraag of de gemeente Nieuwegein uitvoering mocht geven aan een onderhands tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak. In deze update bespreken wij deze uitspraak en gaan wij nader in op de overwegingen van de voorzieningenrechter.
De desbetreffende koopovereenkomst was gesloten op 25 november 2020, geruime tijd voordat de Hoge Raad op 26 november 2021 het veelbesproken Didam-arrest wees. Uit deze uitspraak volgt hoe naar mening van de voorzieningenrechter in onderhavige procedure moet worden om gegaan met een koopovereenkomst die vóór het Didam-arrest is gesloten.
De gemeente Nieuwegein was al geruime tijd bezig met de uitgifte van gronden op een bedrijvenpark, waaronder vier kavels (A1 t/m A4). Eiser was voornemens om op een van deze kavels een (onbemand) tankstation met een autowasstraat te realiseren. In dit kader heeft eiser in de periode tussen april 2018 en november 2019 regelmatig contact gehad met de gemeente. De gemeente verkocht echter – zonder openbare biedprocedure – op 25 november 2020 kavel A2 aan Shell. Naar aanleiding daarvan spande eiser uiteindelijk een kort-geding aan bij de rechtbank Midden-Nederland. Daarin stelde eiser primair dat de handelswijze van de gemeente in strijd met de openbare orde, dan wel als handelen in strijd met een dwingende wetbepaling (art. 3:14 BW) wordt aangemerkt, zodat de reeds met Shell gesloten koopovereenkomst nietig, dan wel vernietigbaar is.
De voorzieningenrechter meent dat het in onderhavige geschil draait om de vraag, of, de handelswijze van de gemeente mede kan worden getoetst aan de eisen die volgen uit het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, waarin invulling wordt gegeven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende zaak. Volgens de voorzieningenrechter moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. De eisen die de Hoge Raad in zijn arrest van 26 november 2021 heeft geformuleerd zijn slechts een uitvloeisel van het gelijkheidsbeginsel. Met dit beginsel had de gemeente in overeenstemming behoren te handelen. Voorts overweegt de voorzieningenrechter dat enige vorm van interesse al voldoende is om vast te stellen dat er sprake is van schaarse onroerende zaken en dat derhalve transparant handelen essentieel is.
De voorzieningenrechter overweegt dat de gemeente geen gelijke kans aan eiser heeft gegeven om mee te dingen en derhalve het gelijkheidsbeginsel niet voldoende in acht heeft genomen. Ook heeft de gemeente het voornemen tot onderhandse verkoop niet tijdig voorafgaand aan de verkoop bekendgemaakt.
Tot slot gaat de voorzieningenrechter nog in op de mogelijke uitzondering uit het Didam-arrest dat er maar één serieuze gegadigde aanwezig is voor de verkoop. In dit kader overweegt de voorzieningenrechter dat de aanname dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, gebaseerd moet zijn op objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Volgens de voorzieningenrechter is niet duidelijk of daarvan sprake is. De gemeente heeft daar geen toereikende motivering voor gegeven.
De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van eiser gedeeltelijk toe. Vooralsnog mag er geen uitvoering worden gegeven aan de koopovereenkomst. Tevens wordt aan de gemeente de mogelijkheid geboden om alsnog een transparante en non-discriminatoire voorkoopprocedure te organiseren of een gemotiveerde bekendmaking van de beslissing om onderhands de locatie uit te geven. Als die motivering afdoende blijkt, zou dat er alsnog toe kunnen leiden dat de onderhandse uitgifte doorgang kan vinden.
Het valt nog te bezien of andere rechters deze lijn zullen volgen. De onderhavige uitspraak lijkt sterk bepaald te zijn door de concrete omstandigheden van het geval, waaronder het feit dat eiser al regelmatig contact had met de gemeente voordat de verkoop plaats vond en dat het om een schaarse (en voor de nieuwe eigenaar potentieel zeer winstgevende) locatie lijkt te gaan. Meer in het algemeen roept de benadering van de voorzieningenrechter wel vragen op; voordat het Didam-arrest werd gewezen was het sluiten van koopovereenkomsten door overheden zonder voorafgaande concurrentie gangbaar. Mede uit een oogpunt van rechtszekerheid lijkt het ondenkbaar dat al die overeenkomsten alsnog ter discussie zouden kunnen komen te staan zonder dat specifieke omstandigheden dat rechtvaardigen. Al met al roept de Didam-norm veel nieuwe vragen op waar rechters de komende periode hopelijk antwoord op zullen geven.
Dit is een blog in de “FAQ”-serie. Een overzicht van alle blogs in deze serie kunt u hier vinden.
