Hoge Raad schept duidelijkheid over huurkortingen in coronatijd voor horeca en winkeliers

Tot deze uitspraak van de Hoge Raad is in lagere rechtspraak op verschillende wijze geoordeeld over de vraag hoe de huurprijsvermindering dient te worden berekend. Daarnaast bestond nog geen eenduidig antwoord op de vraag of de gedwongen sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie kwalificeert als een gebrek. De Hoge Raad heeft aan deze rechtsonzekerheid een einde gemaakt.

Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid

Ten eerste bevestigt de Hoge Raad de lijn in lagere rechtspraak dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem op basis van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren,  behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 lid 1 BW betreft. Op deze grond kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.

Volgens de Hoge Raad geldt dit uitgangspunt evenzeer als de huurovereenkomst bijvoorbeeld het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen uitsluit, of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming, of voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.

Indien in een vóór de coronapandemie gesloten huurovereenkomst een exoneratie voor ziekte of een epidemie is bedongen, is niet zonder meer gegeven dat daarmee bedoeld is ook de extreme impact van de coronapandemie daaronder te laten vallen, aldus advocaat-generaal Wissink in zijn conclusie bij de uitspraak. De Hoge Raad gaat op een dergelijk geval niet in. Het valt dan ook niet uit te sluiten dat ook in geval van een dergelijke exoneratie sprake kan zijn van een onvoorziene omstandigheid.

Overigens behoeft bij een wijziging van de huurovereenkomst op grond van een onvoorziene omstandigheid niet alleen te worden gedacht aan een korting op de huurprijs. Ook kan worden gedacht aan een verruiming van betalingstermijnen en/of een beperking of uitsluiting van de contractuele verschuldigdheid van rentes of boetes.

Voor huurovereenkomsten gesloten ná 15 maart 2020 (dus na het begin van de ‘intelligente lockdown’) dient per geval te worden beoordeeld of de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid kwalificeren. In dit verband komt volgens ons betekenis toe aan onder meer de vraag of – en zo ja op welke wijze – partijen de gevolgen van (de ontwikkeling van) de coronacrisis in de huurovereenkomst hebben getracht te mitigeren. 

Berekening huurprijsvermindering o.b.v. vastelastenmethode

Ten tweede geeft de Hoge Raad een model dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering, hetzij in een gerechtelijke procedure, hetzij in onderling overleg tussen partijen.

Uitgangspunt is dat het nadeel veroorzaakt door de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk dient te worden verdeeld over de verhuurder en de huurder (zogeheten ‘share the pain’ principe). De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid of financiële positie van een huurder of verhuurder, wordt afgeweken van dit uitgangspunt.

De Hoge Raad concretiseert dat laatste punt niet, maar advocaat-generaal Wissink noemt in zijn conclusie bij de uitspraak onder meer de volgende omstandigheden: (i) is de huurder een grote retailer dan wel een kleine eenmanszaak, (ii) is de verhuurder een institutionele belegger dan wel een particuliere belegger en (iii) is de huurder/verhuurder een ondernemer die ook nog andere renderende activiteiten heeft, zoals bijvoorbeeld omzet uit online-verkoop via een webshop.

Volgens de Hoge Raad kan de vermindering van de huurprijs worden berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:

De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

1. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
2. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
3. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De toepassing van deze formule resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Daarbij ligt het voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

Opgelegde sluiting niet aan te merken als een gebrek

Tot slot oordeelt de Hoge Raad dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

De door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.

Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart, aldus de Hoge Raad. Een eventuele huurprijsvermindering kan daarmee niet worden gebaseerd op de gebrekenregeling (art. 7:207 BW).