"Eindelijk" een modernisering van het goederenrecht: de praktische impact op de juridische structurering van vastgoedprojecten

Het nieuw Burgerlijk Wetboek zal uit de volgende negen boeken bestaan:

• boek 1. Algemene bepalingen;
• boek 2. Personen, familie en relatievermogensrecht;
• boek 3. Goederen;
• boek 4. Nalatenschappen, schenkingen en testamenten;
• boek 5. Verbintenissen;
• boek 6. Bijzondere overeenkomsten;
• boek 7. Zekerheden;
• boek 8. Bewijs;
• boek 9. Verjaring.

De wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoeging van boek 8 “Bewijs” in dat Wetboek werd op 14 mei 2019 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en zal op 1 november 2020 in werking treden. Boek 5 “Verbintenissen” is als wetsvoorstel reeds ingediend bij de Kamer maar is op heden nog niet goedgekeurd.

Op 30 januari 2020 werd het wetsvoorstel houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek – dat een grondige modernisering van het goederenrecht inhoudt – goedgekeurd door de plenaire vergadering van de Kamer (“Wetsvoorstel Hervorming Goederenrecht”¹. Het wordt thans als wetsontwerp aan de Koning voorgelegd ter bekrachtiging, en treedt vervolgens als wet in werking op de eerste dag van de achttiende maand na publicatie in het Belgisch Staatsblad². Het belang van deze hervorming van het goederenrecht voor de vastgoedpraktijk, mag niet worden onderschat.

Krachtlijnen van de hervorming van het goederenrecht

De goedgekeurde hervorming steunt op een vijftal basiskrachtlijnen:

1. Er wordt gekozen voor een geïntegreerde benadering van het goederenrecht, bestaande uit één (quasi-³)allesomvattend wetboek met integratie van de bijzondere wetten⁴;
2. Men streeft naar een functionele benadering van het goederenrecht (lees: een bruikbare wettekst met praktisch toepasbare rechtsfiguren);
3. De hervorming beoogt eveneens de modernisering van het goederenrecht (inzonderheid het tegemoetkomen aan de noden van de huidige vastgoedpraktijk);
4. Voorts gaat het om een flexibilisering van het goederenrecht (met een nieuw – soms delicaat – evenwicht tussen rechtszekerheid en contractvrijheid);
5. En tot slot, zou het evenzeer gaan om een doorgedreven rechtsvergelijkende benadering van het goederenrecht (gesteund op lessons learned van buitenlandse voorbeelden en inspelende op de internationale vastgoedtendensen).

Wat de vastgoedpraktizijn moet weten

Van bijzonder belang voor de vastgoedpraktizijn om te weten over boek 3 “Goederen” van het nieuw Burgerlijk Wetboek is (onder meer) het volgende:

• Beperkt instrumentarium voor de juridische structurering van vastgoedprojecten

Het “numerus clausus beginsel” –  dat er slechts zakelijke rechten kunnen worden gevestigd voor zover de wetgever die rechten als zakelijke rechten heeft erkend (het betreft het eigendomsrecht, de mede-eigendom, de zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal) en de zakelijke zekerheden (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek en retentierecht)), wordt gehandhaafd (artikel 3.3 nieuw BW).⁵ Dit is en blijft de limitatieve lijst van instrumenten waarmee kan/moet worden gewerkt om een vastgoedproject juridisch vorm te geven. Evenwel is er flexibiliteit bij de invulling van de inhoud van de zakelijke rechten, hetgeen volgt uit het principieel aanvullend karakter (behalve indien het om definities gaat of indien de wet anders bepaalt) van de bepalingen van boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (artikel 3.1 nieuw BW).

• Verhoging van de maximumduur van het opstalrecht tot 99 jaar, terwijl het opstalrecht in bepaalde uitzonderingssituaties zelfs eeuwigdurend kan zijn

Het opstalrecht is vandaag verworden tot een ‘generiek’ zakelijk recht dat vrij inwisselbaar is met het erfpachtrecht. Niet zelden wordt binnen een vastgoedproject gekozen voor een erfpachtrecht louter en alleen omwille van de duurtijdbeperking van het opstalrecht tot 50 jaar⁶, terwijl een erfpachtrecht kan worden aangegaan voor een periode van (minimaal 27 en) maximaal 99 jaar.⁷

De wetgever wenst thans de specificiteit van elk van beide rechten opnieuw te benadrukken. Dat wil zeggen dat bij erfpacht de nadruk ligt op het gebruik en het genot van andermans goed, terwijl opstal in essentie een bouwrecht is. De finaliteit van het opstalrecht is met andere woorden het verwerven van reeds bestaande bouwwerken of het uitvoeren van bouwwerken in de ruimste zin.⁸

Om te garanderen dat er tussen erfpacht en opstal wordt gekozen in functie van de finaliteit van deze rechten, eerder dan hun maximale duurtijdig, wordt de maximumduur van het opstalrecht verhoogd tot 99 jaar.

Een opstalrecht kan zelfs eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is hetzij voor doeleinden van het openbaar domein (infra), hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben (artikel 3.180, tweede lid nieuw BW). Verwezen wordt naar vastgoedprojecten die bestaan uit verschillende volumes, die elk als afzonderlijke eenheid kunnen worden gekwalificeerd, en waarbinnen een diversiteit aan bestemmingen van de volumes bestaat.⁹ Aldus wordt ‘volume-eigendom’ wettelijk verankerd. De bedoeling is dat partijen voor dergelijke projecten (gekenmerkt door de afwezigheid van of slechts beperkte gemene delen) zich niet langer ‘kunstmatig’ zouden moeten onderwerpen aan het regime van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (oud artikel 577-3 e.v. BW, gekenmerkt door de aanwezigheid van gemene delen) wanneer ze een eeuwigdurende verticale eigendomssplitsing willen bewerkstelligen.

Het “eeuwigdurend” karakter van een dergelijk opstalrecht dient wel direct genuanceerd te worden in die zin dat indien een eeuwigdurend opstalrecht zoals bedoeld in artikel 3.180 sinds minstens 99 jaar bestaat, de rechter de opheffing ervan kan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren (artikel 3.187 nieuw BW).

Het is dus afwachten of de beoogde rechtszekerheid gediend is met dit “eeuwigdurende” opstalrecht. Minstens is het afwachten op welke wijze financiers en schatters dergelijk recht zullen waarderen…

• Vermindering van de minimumduur van erfpacht tot 15 jaar en wijziging vergoedingsmechanisme

Met de minimale duurtijd van 27 jaar beoogde de Erfpachtwet economische stabiliteit op lange termijn mogelijk te maken. Evenwel is de een dergelijke minimumduurtijd thans te lang voor bepaalde vastgoedconstructies (zoals bijvoorbeeld onroerende leasing), hetgeen ook is gebleken uit de analyse van buitenlandse wetgevingen.¹⁰ In het hervormde goederenrecht zal de minimumduur van een erfpacht 15 jaar bedragen (artikel 3.169 nieuw BW).

De (verdere) fundamentele wijzigingen aan het erfpachtrecht zijn beperkt.

Vermeldenswaardig is wel dat een einde wordt gemaakt aan het verplichte bezwarende karakter van een erfpachtrecht (cf. de goed gevestigde praktijk van symbolische (€1) canons). De historische ratio daarvoor, te weten de erkenning van het eigendomsrecht, was sinds de invoering van de hypothecaire registers inderdaad reeds verdwenen. De contractuele praktijk indachtig wordt in het boek 3 “Goederenrecht” van het nieuw Burgerlijk Wetboek – net zoals in de Opstalwet (artikel 6) doch in tegenstelling tot in de Erfpachtwet (artikel 8) – daarentegen wel uitgegaan van de eventuele vergoeding van bouwwerken of beplantingen uitgevoerd door de erfpachter. Net zoals voor opstal wordt, op veralgemeende wijze, verwezen naar de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking (artikel 3.188, lid 1 resp. artikel 3.176, lid 2 nieuw BW).

• Flexibilisering van de duur van het vruchtgebruik ten voordele van rechtspersonen

Wanneer een overdracht in volle eigendom financieel niet haalbaar is, kan worden overwogen om het vruchtgebruik (i.e. het recht op de vruchten¹¹) ‘te verkopen’. Alsdan beschikt de koper, wanneer die een rechtspersoon is, onder het huidige recht gedurende een termijn van maximaal 30 jaar, over een volwaardig zakelijk recht op het betrokken goed. Betaling van de overnameprijs gebeurt op basis van een aflossingsplan en als zekerheid, behoudt de verkoper de blote eigendom. Vergelijkbaar met leasingstructuren zal het recht van vruchtgebruik automatisch worden stopgezet bij wanbetaling, waardoor de verkoper / blote eigenaar door aanwas van het vruchtgebruik opnieuw volle eigenaar wordt. Onder het toekomstige goederenrecht wordt de maximale duurtijdbeperking van een vruchtgebruik gevestigd in hoofde van een rechtspersoon verhoogd tot 99 jaar (artikel 3.141, lid 2, 1° nieuw BW).
Wel blijft het vruchtgebruik te allen tijde een aleatoir recht, gekoppeld aan ‘het leven’ (voor rechtspersonen is niet het overlijden determinerend, maar wel het faillissement of de vrijwillige, wettelijke of gerechtelijke ontbinding) van de vruchtgebruiker (artikel 3.141, lid 2, 2° en lid 3 nieuw BW).

• Een (quasi-)ongewijzigd regime van gedwongen appartementsmede-eigendom

De bepalingen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen (artikelen 577-3 tot 577-14 oud BW) ten slotte worden, gezien de vrij recente hervormingen van het appartementsrecht, (quasi-)ongewijzigd behouden. Ze worden enkel hernummerd naar artikel 3.84 tot artikel 3.100.

Wie op vandaag dus opteert voor een gedwongen appartementseigendom om aan verticale stapeling van volumes te doen (gelet bv. op het aantal gemene delen in het voorgenomen vastgoedproject), kiest bijgevolg reeds voor een toekomstbestendige oplossing.

Projecten met een publieke vastgoedcomponent

Het gebeurt niet zelden dat binnen een project “publieke infrastructuur” een strategisch onderdeel vormt. De leer van het openbaar domein doet op vandaag, bij gebrek aan uniforme rechtszekere benadering, vaak een aantal vragen rijzen, die veelal – noodgedwongen – via een ad hoc oplossing beantwoord worden.

Dienaangaande voorziet boek 3 “Goederen” van het nieuw Burgerlijk Wetboek in een definitie, door te bepalen dat publieke goederen behoren tot het privaat domein, behalve indien ze tot het openbaar domein zijn bestemd (artikel 3.45, lid 1 nieuw BW). Dit is een in concreto beoordeling.

Klassiek stelt men dat openbare domeingoederen buiten de handel zijn, zodat ze in beginsel niet onderworpen zijn aan het gemeen vermogensrecht.¹² Die gedachte vinden we nog steeds terug in het hervormde goederenrecht, met dien verstande dat wel wordt voorzien in een overkoepelende regeling voor de vestiging van persoonlijke en zakelijke rechten op openbare domeingoederen.

Enerzijds wordt bepaald dat goederen behorend tot het openbaar domein niet voor verkrijgende verjaring door een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon vatbaar zijn en evenmin het voorwerp van natrekking of van enige andere wijze van oorspronkelijke verkrijging kunnen zijn ten gunste van een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon (artikel 3.45, lid 2, eerste zinsnede nieuw BW). De maximale duurtijd van het opstalrecht is dienovereenkomstig aangepast: het opstalrecht kan eeuwigdurend zijn zolang en wanneer het voor doeleinden van het openbaar domein is gevestigd (artikel 3.180, lid 2, 1° nieuw BW).

Anderzijds worden de mogelijkheden tot het gebruik van huur, erfpacht of opstal binnen het domein van de privaat-publieke samenwerking in de ruime zin van het woord, verruimd: “Evenwel kan een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht op een openbaar domeingoed bestaan in de mate dat zulks aan de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat.” (artikel 3.45, lid 2, tweede zinsnede nieuw BW) Deze flexibilisering was eerder al ingezet in de rechtspraak van het Hof van Cassatie, waarin achtereenvolgens een erfdienstbaarheid¹³ en opstalrecht¹⁴ met betrekking tot een openbaar domeingoed was gehonoreerd (indien verenigbaar met de openbare bestemming van dat domein, geen verhindering van het publiek gebruik en geen afbreuk aan het recht van de administratie om dat gebruik te regelen en te veranderen volgens de behoeften en het belang van de collectiviteit).

De vraag of en in welke mate erfpacht, mede-eigendom of handelshuur kunnen, wordt niet eenduidig beantwoord in die zin dat een in concreto beoordeling vereist zal zijn van de feitelijke omstandigheden teneinde na te gaan of het voorgenomen recht de openbare bestemming van het goed onverlet laat.  Gelet op de verkorte minimale duurtijd voor erfpacht gecombineerd met de verhoogde duurtijd voor opstal – tot zelfs een eeuwigdurend opstalrecht – lijkt de duurtijd van het zakelijk recht alvast niet langer een determinerend criterium om uit te maken of het betrokken zakelijk recht zich al dan niet laat verzoenen met de openbare bestemming. Minstens op dit punt wordt geen echte rechtszekerheid bekomen, en blijft het afwachten of, hoe en wanneer de rechtspraak van het Hof van Cassatie ter zake bijkomende richtlijnen zal bieden.

Overgangsregime met mogelijkheid tot onmiddellijke toepassing

Het ligt in de lijn der verwachtingen dat boek 3 “Goederenrecht” van het nieuw BW in werking zal treden binnen de twee jaar.¹⁵

Een specifiek overgangsregime wordt voorzien voor “een overeenkomst die een opstalrecht vestigt of iedere andere overeenkomst die afwijkt van de verticale natrekking” (artikelen 37 en 38 Wetsvoorstel Hervorming Goederenrecht). Het is met name nu reeds mogelijk om een opstalrecht te vestigen zonder bepaling van de duurtijd, voor onbepaalde duur of voor meer dan 50 (maar maximaal 99) jaar dat vervolgens – als het beantwoordt aan de vereisten van artikel 3.180, tweede lid, 2° nieuw BW en na inwerkingtreding – onder Boek 3 nieuw BW zal ressorteren, en dus als “eeuwigdurend” zal gelden. Een kanttekening ter zake is de vraag hoe de retroactieve werking in de tijd van de wet zal beoordeeld worden door bijvoorbeeld het Grondwettelijk Hof.

Voor meer informatie omtrent het Wetsvoorstel Hervorming Goederenrecht en het boek 3 “Goederenrecht” van het nieuw Burgerlijk Wetboek en met name de opportuniteiten voor de juridische structurering van uw vastgoedproject, kan u contact opnemen met Nathanaëlle Kiekens of Anneleen Quirynen.

Voetnoten:

^[1] Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 0173/010.

^[2] Artikel 39 Wetsvoorstel Hervorming Goederenrecht

^[3] De materie van de intellectuele eigendommen is ingepast in het Wetboek Economisch Recht (WER).

^[4] De Opstalwet, de Erfpachtwet, artikel 1-4 en 7-11 van de Hypotheekwet, artikel 29-35, 36, 37, 38 en 39 Veldwetboek (niet artikel 42 e.v. Veldwetboek), de wet van 14 mei 1955 betreffende de erfpachten, de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen, buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting (strafbepalingen) en de wet van 21 februari 1983 betreffende de verkoop van sommige achtergelaten voorwerpen.

^[5] Vgl. oud artikel 543 BW (“Men kan op de goederen, of een recht van eigendom, of enkel een recht van genot, of enkel een recht van erfdienstbaarheid hebben.”) was verouderd en lacuneus.

^[6] Artikel 4 Opstalwet.

^[7] Artikel 2 Erfpachtwet.

^[8] Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 0173/001, 329.

^[9] V. Sagaert, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Antwerpen, Intersantia, 2019, 11-12, nrs. 13 en 15.

^[10] Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 0173/001, 316.

^[11] In artikel 3.138 nieuw BW omschreven als volgt: “Vruchtgebruik verleent aan zijn titularis het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven.”

^[12] Cf. oud artikel 537 BW.

^[13] Cass. 11 september 1964, RW 1965-66, 494, Pas. 1965, I, 29; Cass. 27 september 1990, Pas. 1991, I, 78, RNB 1991, 49.

^[14] Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736, noot V. Sagaert, RNB 2007, 631, noot D. Lagasse, JLMB 2007, TBO 2008, 9, noot D. Van Heuven.

^[15] O.g.v. artikel 39 Wetsvoorstel Hervorming Goederenrecht treedt het boek 3 “Goederen” van het nieuw BW in werking op de eerste dag van de achttiende maand na die waarin ze is bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.