Derde update FAQ Didam-arrest

1. Uitspraak rechtbank Oost-Brabant van 8 juli 2022

In het kort geding vonnis van 8 juli 2022 ging de rechtbank Oost-Brabant in op een beoogde grondruil tussen enerzijds de provincie Noord-Brabant en de gemeente Bergeijk (“Provincie c.s.”) en anderzijds enkele private grondeigenaren. Teneinde natuurdoelen te bereiken, hadden Provincies c.s. gezocht naar eigenaren die bereid waren percelen gelegen in natuurgebieden, al dan niet via grondruil, over te dragen. Sinds medio 2017 hadden de Provincie c.s. en een maatschap gesprekken gevoerd over een mogelijke grondruil. Uiteindelijk zijn in 2020 de onderhandelingen definitief afgebroken.

Vervolgens hadden Provincies c.s. met een derde overeenstemming bereikt over de uitruil van gronden en de daaraan verbonden voorwaarden. Naar aanleiding van het Didam-arrest werd door Provincies c.s. de voorgenomen grondruil bekendgemaakt in het Provincieblad. Volgend op dit besluit had de maatschap een procedure aanhangig gemaakt, waarin zij vorderde de Provincie c.s. te verbieden de beoogde overeenkomsten te sluiten met de derde.

De voorzieningenrechter overweegt dat er geen redenen van juridisch-dogmatische aard bestaan om aan te nemen dat een grondruiltransactie niet onder de werking van de in het Didam-arrest gegeven regel kan vallen. Naar oordeel van de voorzieningenrechter hebben de Provincie c.s. ruimte geboden aan potentiele gegadigden om mee te dingen. Vanwege de eerder gevoerde onderhandelingen met de maatschap, overweegt de voorzieningenrechter dat de Provincie c.s. op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria genoegzaam heeft gemotiveerd dat de derde de enige serieuze kandidaat is voor de percelen.

Tot slot nog een opvallende overweging van de voorzieningenrechter: de belangen van de derde, die geconfronteerd wordt met een nieuwe, onvoorziene juridische werkelijkheid door het Didam-arrest nádat zij met Provincie c.s. bindende afspraken heeft gemaakt, worden 'evident' geacht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter mag een derde er op vertrouwen dat de overheid haar afspraken nakomt en dat bij een nadien optredende wijziging van het toepasselijke juridische regime verworven rechten worden gerespecteerd.

2. Arrest hof Arnhem-Leeuwarden van 26 juli 2022

Deze procedure gaat over de verkoop door de gemeente Oldambt van een stuk onbebouwde grond. In hoger beroep vorderde appellant dat de gemeente werd veroordeeld tot nakoming van de beweerdelijk met appellant gesloten koopovereenkomst. De gemeente betwistte dat dit het geval zou zijn. Bovendien stelde de gemeente dat zij de grond reeds aan een derde heeft verkocht.

Destijds had de gemeente omwonenden geïnformeerd over haar voornemen het perceel te gaan verkopen. Vervolgens was door de gemeente een overleg georganiseerd waarbij belangstellenden een bod op het perceel konden indienen. Tijdens dit overleg hadden omwonenden de voorkeur uitgesproken dat het perceel zou worden verkocht aan appellant. Desalniettemin had de gemeente het perceel aan een derde verkocht, welke niet bij het overleg aanwezig was.

Het Hof volgt appellant niet in zijn standpunt dat na het overleg met de gemeente de koop met hem 'rond' was en dat er een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Voor appellant was het immers duidelijk dat er eerst overleg moest plaatsvinden tussen de gemeente en de derde, alvorens de gemeente een keuze kon maken. Voorts stelt appellant dat de gemeente haar bevoegdheid om de grond te verkopen, heeft uitgeoefend in strijd met de algemene maatregelen van bestuur. Ook hier gaat het Hof niet in mee. Het gelijkheidsbeginsel strekt in deze context tot het bieden van gelijke kansen aan omwonenden, waaronder het bieden van ruimte om mee te dingen naar het perceel. Daarbij zou de gemeente met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper zou worden geselecteerd. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook met zich dat de gemeente een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van het perceel, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

Het Hof concludeert dat de gemeente heeft gehandeld binnen de grenzen van de beleidsvrijheid die de gemeente bij de verkoop van gronden heeft. Zij heeft in dit geval in redelijkheid tot de verkoop aan de andere partij kunnen besluiten. Het enkele feit dat appellant bereid was de vraagprijs te betalen en het feit dat omwonenden de voorkeur gaven aan verkoop aan appellant, verplicht de gemeente er niet toe het perceel aan hem te verkopen. De gemeente is hierover voldoende transparant geweest. Dit oordeel is op zich opvallend te noemen, omdat te de door de gemeente gehouden procedure niet heel veel weg leek te hebben van een 'selectieprocedure' als bedoeld in het Didam-arrest.

3.Uitspraak rechtbank Noord-Holland van 4 augustus 2022

De gemeente Beverwijk verhuurde delen van het strand bij Wijk aan Zee aan ondernemingen (“Exploitanten”) ten behoeve van de exploitatie van strandpaviljoens en het plaatsen van strandhuisjes. De huurovereenkomsten zouden op 1 januari 2022 aflopen, maar Exploitanten hadden medio 2019 de gemeente verzocht om verlenging van de looptijd van de lopende huurovereenkomsten. Ook eiseres had meermaals haar interesse voor de exploitatie van een deel aan het strand aan de gemeente kenbaar gemaakt. Ondanks de getoonde interesse had de gemeente op 15 augustus 2021 een addendum gesloten met Exploitanten, waarin was opgenomen dat de looptijd van de huurovereenkomsten werden verlengd met 10 jaar en dat Exploitanten na afloop een mogelijkheid tot verlenging kregen. Eiseres spande een kort geding aan en vorderde de gemeente te gebieden de huurovereenkomst te beëindigen en een selectieprocedure te organiseren zoals bedoeld in het Didam-arrest.

In geschil was of, en zo ja, in hoeverre, de handelswijze van de gemeente in het kader van de verlenging van de huurovereenkomsten kon worden getoetst aan de eisen die volgen uit het Didam-arrest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria in huursituaties van toepassing zijn, voorshands niet aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen van eiseres zal toewijzen. Aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat de gemeente de zittende huurders redelijkerwijs als de enige serieuze gegadigde mocht aanmerken. De door Exploitanten onbetwist gedane investeringen in het strand vormen een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente hen een voorrangspositie heeft kunnen geven. Voorgaande geldt des te meer omdat ook nog eens zou moeten worden geoordeeld dat de Exploitanten huurbescherming toekwam op grond van artikel 7:290 e.v. BW, hetgeen in onderhavig kort geding bij gebreke van een afgerond debat daarover niet kan worden vastgesteld.

De voorzieningenrechter komt tot de slotsom dat hooguit kan worden geoordeeld dat de gemeente niet heeft voldaan aan haar in het Didam-arrest geformuleerde plicht haar voornemen tot het verlengen van de huurovereenkomsten te publiceren. Omdat het Didam-arrest op het moment van het verlengen van de huurovereenkomsten nog niet was gewezen, kan dit de gemeente niet worden verweten.

4. Uitspraak rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022

Op 22 augustus 2022 heeft de Rechtbank Midden-Nederland zich uitgelaten over de vraag of de gemeente Almere uitvoering mocht geven aan een één-op-één verkoop van grond aan een woningcorporatie.

Samen met woningbouwcorporatie Ymere had de gemeente een plan opgesteld voor de realisatie van sociale huurwoningen. Dit plan zou onder meer worden gerealiseerd op een perceel van de gemeente dat specifiek was aangewezen voor sociale woningbouw. Begin 2022 had de eigenares van de naastgelegen supermarkt zich bij de gemeente gemeld als gegadigde voor de verwerving van het perceel. De gemeente stelde zich op het standpunt dat Ymere in haar hoedanigheid van woningcorporatie als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het perceel. Eiseres startte een kort geding en vorderde onder meer de gemeente te verbieden het perceel te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure.

De voorzieningenrechter overweegt dat nu de gemeente zich beroept op de uitzondering uit het Didam-arrest, de vraag is of vaststaat dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Ook is het de vraag of de gemeente dit voldoende heeft gemotiveerd. De voorzieningenrechter beantwoordt de vragen bevestigend. Uit de publicatie op haar website blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) als doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Het criterium of een gegadigde een woningcorporatie is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar. Ook betreft het een redelijk criterium, gelet op het belang van volkshuisvesting. De gemeente heeft een en ander in haar publicatie medio 2022 ook voldoende gemotiveerd door te benoemen dat er voor haar ten opzichte van Ymere een aanbiedingsverplichting geldt uit hoofde van eerder gemaakte afspraken. De gemeente heeft haar voornemen tot verkoop tevens op de juiste wijze en tijdig bekendgemaakt.

Tot slot overweegt de voorzieningenrechter dat uit het Didam-arrest niet volgt dat de gemeente de volledige inhoud van eerder met Ymere gemaakte afspraken over het perceel hoeft te publiceren.

5. Uitspraak rechtbank Overijssel van 14 september 2022

De uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 september 2022 gaat over een voorgenomen grondruil door de provincie Overijssel. De provincie had op 30 juni 2022 haar voornemen bekend gemaakt percelen te verkopen aan een betrokkene, middels grondruil ter voorkoming van onteigening.

Eiser wenste ook in aanmerking te komen voor de aankoop van enkele percelen van de provincie. Hij meende onder meer dat de provincie in strijd zou hebben gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en het Didam-arrest door criteria te hanteren die zijn toegeschreven aan één specifieke gegadigde met als doel te komen tot een bij voorbaat vaststaande 'serieuze' gegadigde aan wie de gronden worden verkocht.

De voorzieningenrechter overweegt dat het overheidslichaam criteria mag stellen aan de (potentiele) koper en in zoverre de kring van potentiele gegadigden op voorhand kan afbaken. De door de Provincie gehanteerde criteria, namelijk (1) grondruil ter voorkoming van onteigening, (2) de ligging van de te verkopen percelen, en (3) de te compenseren oppervlakte, zijn naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter objectief, toetsbaar en redelijk. Toepassing van deze criteria leidt ertoe dat de provincie bij voorbaat redelijkerwijze heeft mogen aannemen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop en dat zij daarom kon afzien van een openbare selectieprocedure.

6. Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 16 september 2022

In het kort geding van 16 september 2022 oordeelde de rechtbank Rotterdam dat de gemeente Rotterdam redelijkerwijs mocht aannemen dat de erfpachter van het terrein bij voorbaat de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking kwam voor de aankoop/uitgifte in erfpacht.

De gemeente had de ambitie om de Rijnhaven te ontwikkelen en had dit uitgewerkt in het Ambitiedocument Rijnhaven van juni 2018. Daarin was vermeld dat het uitgeven van bouwlocaties in een door de gemeente geopende grondexploitatie gunstig leek om grip te houden op de gebiedsontwikkeling en om goede concurrentievoorwaarden te scheppen. Eiser begon een procedure en vorderde dat de gemeente alsnog ruimte biedt aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaken die zij voornemens is te vervreemden c.q. te bezwaren, zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente een beroep toekomt op de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een selectieprocedure. De gemeente mocht redelijkerwijs aannemen dat de erfpachter de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking kwam voor de aankoop/uitgifte. Daarbij mocht de gemeente van doorslaggevend belang achten dat de erfpachter rechthebbende is op het terrein. Zonder medewerking van de erfpachter kan de integrale gebiedsontwikkeling niet worden gerealiseerd omdat de fabriek in dat geval niet, binnen afzienbare tijd, kan worden verplaatst. Alternatieve mogelijkheden zouden in elk geval aanzienlijk meer tijd vergen. De voorzieningenrechter overweegt voorts dat het gelijkheidsbeginsel niet noopt tot het reeds bekendmaken van het voornemen tot het sluiten van voorovereenkomsten (zoals een anterieure overeenkomst).

7. Uitspraak rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2022

Voor het plaatsen van een onderstation ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening van het spoor, had ProRail de Gemeente Gooische Meren gevraagd grond aan haar te verkopen. De gemeente had haar voornemen tot verkoop aan ProRail gepubliceerd in het Gemeenteblad. Vervolgens bleek dat de eigenaar van een aangrenzend perceel ook interesse had in de aankoop.

De voorzieningenrechter overweegt dat de gemeente geen mededingingsruimte hoeft te bieden aan andere partijen dan ProRail. In deze procedure is er geen sprake van de omstandigheid dat de gemeente haar grond uitgeeft en moet besluiten aan wie. De gemeente handelt uitsluitend in het openbaar belang (i.e. het tekort aan elektrische energie en de impact daarvan op het laten rijden van treinen) en is slechts voor dit doel bereid haar grond te verkopen. Voor verwezenlijking van dit doel bestaat maar één serieuze gegadigde, namelijk ProRail. Gelet op de geldende wetgeving mag niemand dan ProRail de taken uitoefenen van aanleg en beheer van de nationale hoofdspoorweginfrastructuur. Derhalve oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente zich rechtsgeldig op de uitzondering van het Didam-arrest heeft beroepen.

8. Uitspraak rechtbank Den Haag 5 oktober 2022

De gemeente Den Haag was met een vastgoedontwikkelaar een grondreserveringsovereenkomst voor een perceel aangegaan. De vastgoedontwikkelaar, tevens eigenaar van het aangrenzende perceel, wilde een nieuwe hoofdvestiging realiseren voor een openbaarvervoerbedrijf. Na realisatie zou de hoofdvestiging worden verkocht aan het openbaarvervoerbedrijf.

In deze zaak vorderde de eigenaar van een ander aangrenzend perceel in kort geding dat het de gemeente werd verboden de grondreserveringsovereenkomst te sluiten. Eiser stelde dat hij een gelijke kans had moeten krijgen om mee te dingen naar het perceel door middel van een selectieprocedure. Daarentegen meende de gemeente dat zij aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft kunnen vaststellen dat de vastgoedontwikkelaar de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van het perceel.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente voldoende onderbouwd dat het noodzakelijk is dat op het perceel van de vastgoedontwikkelaar de nieuwe hoofdvestiging wordt gerealiseerd. Een andere locatie is daarvoor niet geschikt. Ook vanwege de eisen die voortvloeien uit het omgevingsplan en het bouwbesluit is het noodzakelijk het perceel te benutten voor de huisvesting van het openbaarvervoerbedrijf. Aan de gemeente komt een ruime beleidsvrijheid toe om publiek-maatschappelijke belangen te dienen en beleidsdoelen te realiseren. De toepassing van het Didam-arrest reikt niet zo ver dat de gemeente verplicht zou zijn om de objectieve, toetsbare en redelijke criteria zodanig te formuleren dat ook ongewenste alternatieve ontwikkelplannen zouden kunnen meedingen. Dit zou immers tot gevolg hebben dat de beleidsruimte van de gemeente feitelijk zinledig is.

9. Uitspraak rechtbank Noord-Holland 6 oktober 2022

In onderhavig kort geding heeft de gemeente Haarlemmermeer een perceel grond verkocht aan woningcorporatie Ymere, zonder eerst een openbare selectieprocedure te volgen. De gemeente beriep zich op de uitzondering van de hoofdregel uit het Didam-arrest en stelde dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor het realiseren van de sociale huurwoningen. Eiser meende echter dat deze handelswijze in strijd zou zijn met het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vorderingen ertoe strekken dat de nakoming van een koopovereenkomst wordt verboden die door de gemeente en Ymere is gesloten vóórdat het Didam-arrest is gewezen. De regels in het arrest zijn (in ieder geval in hun concrete uitwerking) nieuw. De gemeente kon daarmee bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening houden. Aldus bezien zijn de vorderingen van eiser verstrekkend te achten. Dat brengt mee dat voor toewijzing daarvan alleen aanleiding is indien er een aanzienlijke kans is dat zij in een bodemprocedure toewijsbaar worden geacht.

De voorzieningenrechter verwijst naar het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022 (zie hiervoor onder 4.) en onderschrijft dat het toetsingscriterium voor de selectie van een gegadigde voor de verkoop van gemeentegrond met het oog op de realisatie van sociale woningbouw een redelijk criterium is. De uitvoering van de taken door een woningcorporatie is in de Woningwet met waarborgen omkleed. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten die moeten bijdragen aan een door gemeenten binnen hun werkgebied verplicht vast te stellen woonvisie(s) en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. Ook zouden andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties hebben ingestemd met de verkoop van het perceel aan Ymere. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter mocht de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria oordelen dat Ymere de enige gegadigde was die in aanmerking kwam voor de aankoop.

10. Uitspraak rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022

Deze procedure gaat over de verkoop door de gemeente Heemskerk van een perceel grond aan een bouwbedrijf. Ten behoeve van het realiseren van woningen hadden de gemeente en het bouwbedrijf in 2017 een koopovereenkomst voor het perceel gesloten. Na procedures bij de bestuursrechter inzake de benodigde omgevingsvergunning voor de realisatie van het woningbouwplan, was uiteindelijk in mei 2022 de vergunning onherroepelijk geworden. Vervolgens had de gemeente in juni 2022 haar voornemen in het Gemeenteblad gepubliceerd om het perceel aan het bouwbedrijf te leveren. Volgend op deze publicatie had eiser – als eigenaar van een aangrenzend perceel – een procedure aanhangig gemaakt, waarin zij vorderde de gemeente te verbieden het perceel te leveren aan het bouwbedrijf.

De voorzieningenrechter overweegt dat de regels in het Didam-arrest nieuw zijn en de gemeente daarmee ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen rekening kon houden. Voorts overweegt de voorzieningenrechter dat de koop van het perceel is gesloten ruimschoots voordat het Didam-arrest was gewezen, en dat de planontwikkeling ook geheel of grotendeels heeft plaatsgevonden voordat dit arrest is gewezen. Uitgangspunt is dat de koopovereenkomst te goeder trouw is gesloten en door de gemeente in beginsel moet worden nagekomen. De door eiser gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan de vordering alleen dragen als de overeenkomst strijdig geoordeeld moet worden met de goede zeden of openbare orde en op grond van artikel 3:40 BW nietig is. Handelen door een overheidslichaam in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan tot dat rechtsgevolg leiden, maar daarvoor is wel een gekwalificeerde schending nodig. De voorzieningenrechter oordeelt dat daar geen sprake van is. De gemeente heeft op goede gronden gekozen voor nakoming van het vertrouwensbeginsel door middel van nakoming van de overeenkomst. Daarbij is van belang dat eiser zich in dit geding als gegadigde presenteert, terwijl hij zich afgelopen jaren als omwonende heeft verzet tegen de verleende omgevingsvergunning.

De voorzieningenrechter concludeert dat eiser niet heeft onderbouwd dat hij een serieuze gegadigde is en in het geheel niets heeft laten zien dat tegenwicht kan bieden aan de uit de historie voortvloeiende grote twijfel omtrent zijn werkelijke intenties. Bij deze stand van zaken is geen sprake van strijd met het Didam-arrest.

11. Uitspraak rechtbank Rotterdam 24 oktober 2022

Op 24 oktober 2022 heeft de rechtbank Rotterdam zich uitgelaten over de vraag of de gemeenten Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam (“Gemeente c.s.”) uitvoering mochten geven aan een één-op-één verkoop van percelen aan een consortium ten behoeve van onder meer een tankstation en een truckparking. Shell had in 2021 verscheidende e-mails aan Gemeente c.s. gestuurd, waarin zij mededeelde dat zij geïnteresseerd was in de kavel. Gemeente c.s. hadden niet gereageerd op deze e-mails. Begin 2022 hadden Gemeente c.s. aan Shell laten weten dat zij Shell zouden informeren wanneer de tender van start zou gaan, en dat dit waarschijnlijk medio maart 2022 zou zijn. Vervolgens hadden Gemeente c.s. op 2 mei 2022 haar voornemen tot verkoop van de kavel aan een consortium gepubliceerd, waarin Gemeente c.s. uiteenzette dat deze partij de enige serieuze gegadigde zou zijn.

In kort geding vorderde Shell kort gezegd dat het Gemeente c.s. werd verboden de percelen te leveren aan het consortium zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure. De voorzieningenrechter overweegt dat het voor Gemeente c.s. duidelijk had moeten zijn dat Shell een potentiële gegadigde was, immers had zij reeds voor de publicatie meerdere keren navraag gedaan bij Gemeente c.s. over de stand van zaken van de verkoop. Door geen tender te plaatsen en Shell nimmer te informeren over de mogelijkheid tot aankoop van de percelen, hebben Gemeente c.s. Shell voor een voldongen feit geplaatst en haar de kans ontnomen om mee te dingen naar de aankoop van de percelen.

Gemeente c.s. meenden dat zij met de publicatie het voornemen tot verkoop van de percelen bekend hebben gemaakt en daarbij hebben toegelicht, aan de hand van de gehanteerde selectiecriteria, waarom het consortium de enige serieuze gegadigde was. De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. Volgens de voorzieningenrechter heeft het er alle schijn van dat de concrete selectiecriteria (pas) zijn opgesteld naar aanleiding van zowel het Didam-arrest als het vergevorderde stadium van de besprekingen met het consortium en dus zijn toegeschreven naar (het plan/de bieding van) het consortium. Shell verwijt Gemeente c.s. terecht dat zij niet hebben gereageerd op de door haar getoonde interesse. De voorzieningenrechter oordeelt dat de handelswijze van Gemeente c.s. in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.

Tot slot overweegt de voorzieningenrechter dat het maar de vraag is of het consortium zelf wel voldoet aan enkele selectiecriteria. Daarentegen kan niet worden uitgesloten dat Shell wél is aan te merken als een serieuze gegadigde. Derhalve dient aan Shell – en eventueel ook aan anderen – de gelegenheid te worden geboden aan te tonen dat zij in staat is te voldoen aan de selectiecriteria en aldus mee te dingen naar de aankoop van de percelen.     

12. Uitspraak rechtbank Gelderland van 1 november 2022

De gemeente Ede was eind 2020 voornemens om enkele percelen in erfpacht uit te geven aan eiser en een betrokken partij. Partijen hadden begin 2022 een overeenkomst tot bindend advies gesloten teneinde overeenstemming te bereiken over enkele (rest)punten (“de Overeenkomst”). Vanwege (de gevolgen van) het Didam-arrest, brak de gemeente in juni 2022 de voorbereidende contractbesprekingen af. Kort daarop bracht de deskundigencommissie in augustus 2022 haar bindend advies uit, waarin werd vastgesteld dat de redenen waarom de gemeente vanwege het Didam-arrest had besloten de uitgifte stop te zetten gebaseerd zijn op feiten en omstandigheden die al vóór de start van de werkzaamheden van de deskundigencommissie aan de orde waren. De deskundigencommissie concludeerde dat partijen verder dienden te gaan met fase 2 van Overeenkomst, teneinde een erfpachtovereenkomst te sluiten. Desondanks publiceerde de gemeente in september 2022 het voornemen dat zij voor de meerjarige pacht van de percelen een openbare tender zou starten.

In kort geding vorderde eiser dat de gemeente werd veroordeeld de Overeenkomst na te komen en uit te voeren. De vraag die voorlag is wat de gevolgen van het Didam-arrest zijn voor de contractbesprekingen tussen de gemeente en eiser, mede gelet op het uitgebrachte bindend advies. Meer in het bijzonder was het de vraag of het vertrouwensbeginsel in de weg staat aan het beëindigen van de lopende contractbesprekingen met de gemeente. Deze vraag wordt door de voorzieningenrechter ontkennend beantwoord. Gelet op de gesprekken over het Didam-arrest die partijen voorafgaand aan het sluiten van de Overeenkomst hebben gevoerd, had het voor eiser duidelijk moeten zijn dat dit arrest gevolgen kon hebben voor de lopende contractbesprekingen en dat de gemeente zich hierover aan het beraden was. Ook in de Overeenkomst zelf was nog ruimte gecreëerd om de uitwerking van het Didam-arrest mee te nemen.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat de Overeenkomst er naar haar aard niet aan in de weg dat de gemeente er nog van kon afzien te contracteren met eiser. De voorzieningenrechter concludeert dat de gemeente met een beroep op het Didam-arrest de procedure tot gronduitgifte kon stopzetten, zonder daarmee in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen jegens eiser.

13. Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 november 2022

Op 7 november 2022 heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant zich uitgelaten over de vraag of de gemeente Tilburg uitvoering mocht geven aan een onderhands tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak. In 2015 was de gemeente voornemens de ontwikkeling van een stadregionaal park nadrukkelijk tot stand te laten komen via initiatieven van burgers, ondernemers en/of grondeigenaren. In dat kader hebben naburige grondeigenaren in 2015 een initiatiefvoorstel ingediend ten bedrage van € 2.750,00. De ambitie van dit voorstel was een plek te creëren waar kinderen uit financieel armlastige gezinnen onbezorgd hun verjaardag konden vieren. Medio 2019 had de gemeente een website gelanceerd, waarop initiatiefnemers hun ideeën kenbaar konden maken. De grondeigenaren hadden in de loop van 2020 aan de gemeente kenbaar gemaakt dat hun initiatiefvoorstel alleen goed ontplooid kon worden indien zij het naastgelegen perceel mochten kopen. Vervolgens was begin 2021 aan de naburige grondeigenaren een concept-koopovereenkomst gestuurd.

Ook eisers hadden de gemeente meermaals geïnformeerd over het feit dat zij graag het perceel wilden kopen. Desondanks had de gemeente medio 2022 haar voornemen tot verkoop van het perceel aan de naburige grondeigenaren op haar website gepubliceerd. Eisers konden zich niet met deze verkoop verenigen en spande vervolgens een kort geding aan.

De rechtbank concludeert dat de gemeente uitvoering mag geven aan de voorgenomen verkoop van het perceel. Nu eenieder de mogelijkheid heeft gehad om initiatieven in te dienen met betrekking tot het perceel, en eisers destijds geen initiatief hebben ingediend, heeft de gemeente genoegzaam gemotiveerd dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de naburige grondeigenaren perceel de enige serieuze gegadigde is voor het perceel.

Een interessante overweging van de voorzieningenrechter is dat van de gemeente niet kan worden gevergd dat zij in dit geval een omvangrijke en arbeidsintensieve openbare verkoopprocedure moet volgen die niet in verhouding staat tot de grootte en de waarde van het perceel. Daarmee valt de voorgenomen transactie binnen het bereik van de Didam-uitzondering en heeft de gemeente haar voornemen tot verkoop bekend kunnen maken op de wijze zoals zij heeft gedaan.

14. Uitspraak rechtbank Amsterdam van 23 november 2022

Deze procedure ging over de verkoop van een sportschool, waarbij de gemeente als huiseigenaar moest instemmen met de opvolgende huurder. Eind november 2021 bereikten de zittend huurder en eisers overeenstemming over het overnemen van de sportschool. Eén dag later had de zittend huurder met een derde afgesproken dat hij de sportschool overneemt. Eisers startten vervolgens een kort geding en vorderden dat de zittend huurder zich aan de overname-overeenkomst hield. Het Hof Amsterdam besliste uiteindelijk dat er een overname-overeenkomst tot stand was gekomen. Voorts overwoog het Hof dat de gemeente in januari 2022 had toegezegd het huurcontract te gunnen aan de opvolgend huurder, indien deze zou voldoen aan de door haar opgestelde eisen. Het Hof ging er dan ook vanuit dat de huurovereenkomst tot stand zou komen, waarbij een selectieprocedure niet meer nodig zou zijn. Desondanks had de gemeente – na herhaaldelijke rappellen van eisers – in oktober 2022 geantwoord dat het haar niet vrijstond enkel het pand aan eisers aan te bieden.

Eisers vorderden in onderhavig kort geding dat het de gemeente werd bevolen hen een huurovereenkomst aan te bieden. De kernvraag was of de gemeente de toezegging heeft gedaan dat zij een huurovereenkomst zou sluiten met degene met wie de sportschooleigenaar een overname-overeenkomst heeft gesloten en zo ja, of de gemeente daaraan kan worden gehouden.

De voorzieningenrechter sluit zich aan bij de oordelen in het arrest van het Hof. De gemeente heeft ongeclausuleerd toegezegd een huurovereenkomst aan te bieden indien eisers aan bepaalde voorwaarden zouden voldoen. Nu eisers hieraan voldoen, dient de gemeente haar toezegging na te komen en eisers een huurovereenkomst aan te bieden.

De voorzieningenrechter komt voorts nog met een interessante overweging, namelijk dat het Didam-arrest niet alleen voor koop geldt maar bijvoorbeeld ook voor huur en dus in dit geval op zichzelf van toepassing is. Toch vormt het arrest geen reden om de gemeente niet aan haar toezegging te houden. Het Didam-arrest heeft de gemeente er kennelijk niet van weerhouden een procedure te volgen waarbij de voorkeur van de zittende huurder leidend was. Het arrest was op dat moment al twee maanden oud, waardoor eisers erop mochten vertrouwen dat de gemeente hen een huurovereenkomst zou aanbieden. Dat vloeit zowel voort uit het algemene principe 'afspraak is afspraak' als uit het in acht te nemen vertrouwensbeginsel. Het vertrouwensbeginsel botst hier met het gelijkheidsbeginsel – waarop in het Didam arrest de plicht tot het houden van een openbare en transparante procedure wordt gebaseerd. Bij een dergelijke botsing zal een belangenafwegingen moeten plaatsvinden, die in dit geval uitvalt in het voordeel van eisers.

Slotsom

De hierboven genoemde uitspraken verduidelijken en nuanceren het Didam-arrest. In meerdere gevallen werd een beroep op de uitzondering van één serieuze gegadigde gehonoreerd. Ook werd belang gehecht aan in het verleden (vóór het Didam-arrest) aangegane verplichtingen. Het valt te bezien of deze ontwikkelingen in verdere rechtspraak worden voortgezet.

Dit is een blog in de 'FAQ'-serie over het Didam-arrest. Andere blogberichten in deze serie zijn hier, hier en hier te vinden.