Tweede update FAQ Didam-arrest

Ten eerste heeft de Rechtbank Gelderland op 22 juni 2022 uitspraak gedaan. Daarin werd geoordeeld dat het selecteren van inschrijvers op basis van het moment van ontvangst van de inschrijvingen ('first come first serve') niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Ten tweede heeft minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) door middel van een brief op 24 juni 2022 alle Nederlandse gemeenten geïnformeerd over de implementatie van het Didam-arrest. Hierna worden deze ontwikkelingen nader besproken. 

Ad. I Uitspraak rechtbank Gelderland 22 juni 2022

In 2021 heeft de gemeente Zevenaar een uitgifteprocedure georganiseerd (de ‘1e uitgifteprocedure’) voor de verkoop van 23 kavels. Eisers hebben zich ingeschreven voor de 1e uitgifteprocedure en zouden in beginsel een optie tot koop op de beschikbare kavels krijgen. De spelregels kwamen erop neer dat de rangorde tot aankoop van de beschikbare kavels werd vastgesteld aan de hand van het moment van ontvangst van de inschrijvingen. Vervolgens besloot de gemeente om de 1e uitgifteprocedure te staken en een nieuwe uitgifteprocedure vast te stellen (de ‘2e uitgifteprocedure’). De spelregels van de 1e uitgifteprocedure zouden namelijk in strijd zijn met het Didam-arrest. In de 2e uitgifteprocedure koos de gemeente ervoor de rangorde vast te stellen aan de hand van een loting onder de geïnteresseerden. Eisers spanden een procedure aan bij de rechtbank Gelderland. De gemeente zou ten onrechte de 1e uitgifteprocedure hebben beëindigd en daarmee onrechtmatig handelen jegens eisers. Daarnaast vorderden eisers als voorlopige voorziening de gemeente te verbieden de 2e uitgifteprocedure te starten totdat de rechtbank een einduitspraak zou hebben gewezen in de (bodem)procedure. In het onderhavige vonnis geeft de rechtbank over deze voorziening een oordeel (bij wijze van vonnis in het incident).

De rechtbank meent dat de spelregels van de 1e uitgifteprocedure niet in strijd waren met de criteria van het Didam-arrest en dat de gemeente de procedure niet had hoeven afbreken. Daarbij is van belang dat het bij de gemeente bestendig gebruik was dat geïnteresseerden uit eerdere uitgifteprocedures hun inschrijftijd behielden en dit ook in die eerdere uitgifteprocedures is medegedeeld. Daarbij is van belang dat die spelregel ook niet in strijd is met de door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State goedgekeurde gunningsmethode met als maatstaf de volgorde van binnenkomst van aanvragen, aldus de rechtbank. De rechtbank acht een selectie op basis van inschrijftijd derhalve objectief en toetsbaar mits dit vooraf transparant is medegedeeld. De rechtbank overweegt dat het vaststellen van de rangorde aan de hand van het moment van binnenkomst van aanvragen redelijk is, omdat op die manier tegemoet wordt gekomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die klaarblijkelijk al lang en graag in de gemeente willen (blijven) wonen.

Vervolgens behandelt de rechtbank de vraag of het voorshands aannemelijk is dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de uitgifteprocedure desondanks af te breken. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Eisers mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat voor de kavels een koopovereenkomst tot stand zou komen. Volgens de rechtbank heeft de gemeente gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel. De rechtbank verbiedt de gemeente dan ook om de 2e uitgifteprocedure te starten, zolang nog geen einduitspraak is gewezen in de (bodem)procedure.

Uit deze uitspraak valt af te leiden dat een gemeente niet in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel wanneer zij selecteert aan de hand van het moment van ontvangst van de inschrijvingen en dit vooraf transparant is gecommuniceerd. Het valt te bezien of andere rechtbanken dat oordeel zullen overnemen. Verder blijkt uit de uitspraak dat gemeenten naast het gelijkheidsbeginsel ook het vertrouwensbeginsel in acht moeten nemen. Dat lijkt te kunnen meebrengen dat een selectieprocedure, die voldoet aan de eisen van het Didam-arrest, niet zonder meer mag worden afgebroken (omdat de gemeente van mening is dat de procedure niet zou voldoen aan het Didam-arrest).

Ad. II Brief minister De Jonge

In de brief van 24 juni 2022 gaat de minister in op het Didam-arrest, waarbij hij verwijst naar de eerder gepubliceerde (juridische) factsheet met vragen en antwoorden over dit arrest. De minister geeft aan dat voor het beleid van gemeenten behoefte bestaat aan nadere duiding en praktische handvatten bij het invulling geven aan het arrest.

De minister beschrijft allereerst hoe het Didam-arrest kan worden geïmplementeerd in het beleid van gemeenten. Er wordt aangegeven op welk vlak overheidsinstanties die onroerende zaken verkopen nog beleidsvrijheid hebben en welke aandachtpunten daarbij in acht moeten worden genomen. Een één-op-één selectie is niet meer zonder meer mogelijk. Het uitgangspunt is openbare selectie, waarbij de overheidsinstantie criteria moet opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Het verdient aanbeveling om, wanneer onroerende zaken worden verkocht, verhuurd, of in erfpacht uitgegeven, dit vast te leggen in beleid. Hierin kan de selectieprocedure worden beschreven, kan worden aangegeven welke proceduretermijnen worden gehanteerd, wat de (web)locatie van publicatie is en wat de mogelijke criteria zijn die daarbij worden gehanteerd. Wat betreft dat laatste schetst de minister twee mogelijkheden; (i) criteria die zien op het te verwezenlijken doel, met als kanttekening dat deze criteria niet worden toegeschreven aan één specifieke gegadigde met als doel te komen tot een bij voorbaat vaststaande gegadigde; en/of (ii) criteria die eisen stellen aan de te selecteren partij. In beide gevallen is het van belang om erop toe te zien dat deze objectief toetsbaar zijn.

In alle gevallen moet het voornemen tot verkoop of verhuur worden gepubliceerd. De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de termijnen die bij een selectieprocedure moet worden aangehouden. De minister stelt voorop dat deze termijnen redelijk moeten zijn en per selectieprocedure kunnen verschillen, en geeft in dit kader enkele aanknopingspunten. Voor de termijn voor bekendmaking van het voornemen tot verkoop waarbij slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt (dan wel een andere vorm van uitgifte), kan aansluiting worden gezocht bij de termijnen die in de Aanbestedingswet 2012 zijn opgenomen. Verder verdient het aanbeveling om kennisgevingen op een uniforme wijze te publiceren.

De minister stelt voorts dat het in bepaalde gevallen wenselijk is om te kunnen werken met (een) preferente partner(s), zoals een woningbouwcorporatie. Het is in beginsel mogelijk om geen uitgebreide selectieprocedure te volgen, mits op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria gemotiveerd kan worden vastgesteld dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Hierbij moeten de kenmerken van de betreffende onroerende zaken en inzicht in de relevant markt worden betrokken.

Tot slot kondigt de minister aan dat hij samen met VNG en de Neprom met een handreiking zal komen, waarin nader wordt beschreven hoe gemeenten invulling kunnen geven aan het Didam-arrest. Hierbij zal aandacht worden besteed aan het voorkomen van vertraging bij bestaande procedures en zullen handvatten worden gegeven voor het aanpassen van beleid.